Immobilieninvestitionen für alle Anleger

Immobilieninvestitionen werden oft als eine der zuverlässigsten Methoden zum Wachsen und Ansammeln von Vermögen angesehen, aber Investitionen in einzelne Immobilien waren nie attraktiv.

Es braucht viel Zeit, um einzelne Eigenschaften zu recherchieren und zu überprüfen. Es erfordert eine Menge Fachkenntnisse, die ich nicht habe, wie z. B. die Bewertung der verschiedenen Teile eines Hauses, und ich habe nicht die Bandbreite, um zu lernen und zu verinnerlichen. Außerdem interessiere ich mich am meisten für Gewerbeimmobilien, und viele der besten Projekte stehen Einzelpersonen einfach nicht zur Verfügung, es sei denn, Sie haben eine große Menge an Kapital zum Einsatz …

… bis zum Crowdfunding von Immobilieninvestitionen. 🙂

Ich denke, die Zukunft der Immobilieninvestitionen liegt im Crowdfunding-Weg, und eines der bemerkenswertesten Unternehmen in diesem Bereich ist RealtyMogul.

InhaltsverzeichnisWer ist RealtyMogul?Arten von AnlagemöglichkeitenWas ist der Income-REIT?Schnelles AnmeldeverfahrenÜberprüfen Sie offene, finanzierte und geschlossene MöglichkeitenRealtyMogul-GebührenstrukturVor- und Nachteile von RealtyMogul

Wer ist RealtyMogul?

RealtyMogul wurde 2012 von CEO Jilliene Helman gegründet, als sie Vizepräsidentin bei der Union Bank in Los Angeles, Kalifornien, war, und startete 2013, nachdem sie Justin Hughes, den CTO von RealtyMogul, angeworben und eine kleine Startrunde aufgezogen hatte. Seitdem haben sie fünf weitere Male Geld in Höhe von insgesamt 46,6 Millionen US-Dollar gesammelt, darunter führende Investoren wie Canaan Partners und Sorenson Capital.

Sie haben über 150.000 Mitglieder aufgenommen und in Immobilien im Wert von über 2 Milliarden US-Dollar investiert und über 82 Millionen US-Dollar an Investoren ausgezahlt. Sie sind schon eine Weile dabei und hatten guten Erfolg mit den abgeschlossenen Geschäften. Sie rühmen sich damit, dass sie tausend Deals sehen, bevor sie einen genehmigen, der ihren Standards entspricht.

Wenn Ihnen der Name bekannt vorkommt, haben Sie vielleicht von ihrem berühmtesten Deal gehört – 1,5 Millionen Dollar für das Hard Rock Hotel in Palm Springs, CA. Die Erhöhung fand 2014 statt und war der erste Crowdfunding-Hotelvertrag in den USA. Das Hard Rock Hotel gab Millionen von Dollar für die Renovierung des ehemaligen Hotel Zoso aus und eröffnete den Standort im Oktober 2013 wieder. Wenn Sie einer der Eigenkapitalinvestoren waren, bekamen Sie besondere Vergünstigungen wie 25 % Rabatt auf Zimmerpreise, 50 $ Guthaben für Speisen und Getränke, Nutzung von luxuriöse Eigner-Cabana, plus Upgrades und andere VIP-Vergünstigungen. (wenn Sie auf der Plattform sind, hier ist die archivierte Angebotsseite)

Arten von Anlagemöglichkeiten

RealtyMogul bietet sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapital-/Darlehensgeschäfte für akkreditierte Investoren sowie eine Investition im REIT-Stil an.

Sie begannen damit, Aktiengeschäfte anzubieten, wie viele andere Crowdfunding-Websites für Immobilieninvestitionen, fügten aber schnell Schulden- und Darlehensprodukte hinzu. Sie bieten nur gewerbliche Angebote an – Gewerbe, Industrie, Büro, Hotels, Einzelhandel sowie Mehrfamilienimmobilien wie Wohnungen. Sie boten früher Wohnangebote an, aber nicht mehr.

Die Transaktionsstruktur wird Ihnen vertraut sein, wenn Sie zuvor Crowdfunding-Immobilieninvestitionen getätigt haben.

Was ist der Einkommens-REIT?

Der Income REIT ist eines der REIT-Produkte von RealtyMogul. Der Income REIT, vormals MogulREIT I genannt, wurde im August 2016 aufgelegt und hält eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapital (55 % Fremdkapital, 45 % Eigenkapital) im gewerblichen Immobilienbereich in den Vereinigten Staaten. Es strebt eine jährliche Ausschüttung von 8,00 % an, obwohl die Ausschüttungen monatlich erfolgen.

Sie müssen kein akkreditierter Investor sein in den Income REIT zu investieren, solange Ihre Investition in den Fonds nicht mehr als 10 % Ihres Jahreseinkommens oder Nettovermögens ausmacht (je nachdem, welcher Wert höher ist).

Die Mindestanlage beträgt 5.000 $ und wird von Opus Fund Services verwaltet, einem Fondsverwalter mit Sitz in Illinois. Sie können über einen selbstgesteuerten IRA in den Income REIT investieren, aber die Mindesterstanlage erhöht sich auf 5.000 $.

Der Apartment Growth REIT, ehemals MogulREIT II, ​​ist ihr zweiter REIT-Fonds und der Unterschied besteht darin, dass er eher auf Mehrfamilienwohnhäuser als auf Gewerbeimmobilien abzielt und vierteljährlich ausschüttet.

Schneller Anmeldeprozess

Der Anmeldevorgang war schnell. Sie müssen ein kurzes Anlegerprofil ausfüllen, das mit der Frage nach Ihrem Nettovermögen und Ihren Einnahmen für dieses Jahr und die beiden Vorjahre beginnt. Dies dient dazu, festzustellen, ob Sie ein akkreditierter Investor sind (Nettovermögen von mehr als 1 Mio. USD ohne Hauptwohnsitz oder Einkommen von mindestens 200.000 USD für dieses und zwei vorangegangene Jahre, 300.000 USD, wenn Sie verheiratet sind).

Dann geht es weiter zu sechs Fragen zu Risiken wie Ihrer Risikotoleranz, Haltedauer und Anlageerfahrung. Alles ziemlich Standard. Nach dem Anmeldevorgang werden sie Sie anrufen (oder Sie können sie anrufen, sie senden eine E-Mail mit einer anzurufenden Nummer), um Ihre Informationen zu bestätigen.

Bis Sie dies tun, sind die einzigen Möglichkeiten, die Sie sehen werden, die beiden REITs.

Überprüfen Sie offene, finanzierte und geschlossene Möglichkeiten

Nach einem kurzen Telefonanruf, der meinen akkreditierten Status bestätigte, konnte mein Konto alle ihre Angebote sehen.

Ich habe zuerst in ihren vergangenen Angeboten gestöbert. Das Schöne an ihrer Seite „frühere Investitionen“ ist, dass sie abgeschlossen und finanziert sind. Abgeschlossen bedeutet 100 % erledigt, während finanziert bedeutet, dass sie finanziert sind und ausbezahlt werden. Es ist eine gute Unterscheidung.

Die früheren Angebote umfassten alle Arten von Immobilien (Büro, Mehrfamilienhaus, Self-Storage, Industrie usw.), die im ganzen Land (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) mit Anlagearten sowohl von Eigenkapital als auch von Fremdkapital verstreut sind. Sie sind auch mutig genug, den tatsächlichen IRR (interne Rendite) zu zeigen, etwas, das Sie wissen, weil es abgeschlossen ist. Meistens waren sie höher als das IRR-Ziel, ein netter Bonus.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gab es fünf offene Investitionsmöglichkeiten, von denen drei 1031-berechtigt waren.

Was bedeutet 1031 berechtigt? Abschnitt 1031 ist der Teil der Steuergesetzgebung, der besagt, dass Sie Kapitalgewinne aufschieben können, wenn Sie gleichartige Immobilien tauschen. Bei RealtyMogul werden diese Immobilien (passiv) in Delaware Statutory Trusts gehalten, und wenn Sie bestehende Immobilien verkauft haben, die 1031-berechtigt sind, steht diese DST vollständig dem 1031-Austausch zur Verfügung. Bestehende 1031-Investoren haben möglicherweise ein höheres Minimum als Barinvestoren.

RealtyMogul-Gebührenstruktur

Die Gebührenstruktur hängt von der Art des Deals ab und sie sind deutlich unter „Gebühren“ auf der Registerkarte „Finanzen“ jedes Deals aufgeführt.

Bei direkten Beteiligungen führen sie alle Gebühren auf, die an alle beteiligten Unternehmen gezahlt werden.

Als ich ein Geschäft zum Kauf eines Wohnhauses überprüfte, gab es einmalige Gebühren von 2 % für die Immobiliengesellschaft und 4 % für den Makler. Dann gibt es wiederkehrende Gebühren von 4 % des Bruttoeinkommens an die Immobilienverwaltungsgesellschaft und 1 % an RealtyMogul als Verwaltungs- und Verwaltungsgebühr. Sie müssen die Gebührenliste überprüfen, da nicht alle Geschäftstypen gleich strukturiert sind, einige haben mehr Gebühren und andere weniger.

Für die REITs sind die Gebühren im Angebotsrundschreiben aufgeführt und erfordern ein wenig Graben. An den Manager wird eine Vermögensverwaltungsgebühr von 1 % gezahlt.

Vor- und Nachteile von RealtyMogul

Der größte Vorteil für RealtyMogul ist, dass sie Optionen sowohl für akkreditierte als auch für nicht akkreditierte Investoren haben. Die REITs sind solide Angebote mit klarer Differenzierung (Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhaus) und einer ordentlichen Ausschüttungsquote und -häufigkeit. Sie müssen sich etwas tiefer mit den Gebühren befassen, da sie teurer sind als andere REITs, aber es ist ein anderes Produkt (der REIT von Vanguard investiert nur in börsennotierte Immobilienunternehmen, er beschafft, prüft und koordiniert nicht die Finanzierung von Einzelpersonen Projekte).

Es gibt eine große Vielfalt an Direktinvestitionen, und die Möglichkeit, die Vorteile von Section 1031 zu nutzen, bedeutet, dass Sie Ihre Investitionen steuerlich effizienter gestalten können. Die Mindestbeträge bei diesen Direktgeschäften sind höher als bei einigen anderen Plattformen (von den fünf verfügbaren Geschäften betrug das Minimum 25.000 USD), aber alle anderen Aspekte der Geschäfte waren ähnlich (Haltezeit, voraussichtlicher IRR und Cash-on-Cash-Renditen usw.).

Dies ist kein Nachteil für die Plattform, aber für den Anlagetyp – es ist illiquide. Wenn Sie in eine Immobilie investieren, können Sie Ihren Anteil nicht auf einem Sekundärmarkt verkaufen. Bei den REITs können Sie Ihre Anteile einlösen, aber es ist begrenzt. So ist es bei tatsächlichen Immobilieninvestitionen, also sollte es nicht überraschen, und die meisten REITs haben Handelsbeschränkungen (sie sind nicht für den Handel gedacht, also beschränken sie Sie auf Käufe und Rücknahmen).

Mir gefällt, wie sie den tatsächlichen IRR bei früheren Deals geteilt haben, aber sie zeigen keines der Angebotsdokumente. Sie können die Funded-Deal-Dokumente überprüfen, was Spaß machen kann, wenn Sie in den Nachrichten darüber lesen und neugierig sind, wie sie präsentiert wurden, aber sobald sie geschlossen sind, sind sie geschlossen. Es fühlte sich an, als würde ich schummeln, als ich das Angebot für das Hard Rock Hotel las und alle Vergünstigungen sehen konnte, die sie anboten, obwohl es vor einiger Zeit geschlossen war.

Allerdings wissen wir alle, dass Immobilieninvestitionen nicht ohne Risiko sind. Mitte April 2018 gab das Hard Rock Hotel bekannt, das Hard Rock Hotel in Palm Springs zu schließen. Also … Vergünstigungen sind nett, aber nicht, wenn das Hotel schließt. 🙂

Wie auch immer, werfen Sie einen Blick darauf, wenn Sie interessiert sind, und es ist kostenlos, sich anzumelden.

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