Haben Sie sich jemals gefragt: „Wie viel ist mein Haus wert?“
Wenn wir unser Nettovermögen verfolgen, ist einer der Einzelposten der Wert unseres Hauses. Wir behalten es als Verrechnung mit der Hypothek, sonst wäre unser Nettovermögen einseitig.
Eine der Herausforderungen bei Hauswerten besteht darin, dass es schwierig ist, sie auf dem Markt zu markieren. „Mark-to-Market“ bedeutet einfach, einen Wert auf der Grundlage dessen zuzuweisen, was der Markt als den wahren Preis ermittelt hat. Es ist einfach, wenn Sie die Aktien eines öffentlichen Unternehmens haben – sie werden jeden Tag auf den öffentlichen Märkten gehandelt. Wenn Sie den Preis der Apple-Aktie wissen möchten, schlagen Sie nach APPL.
Häuser sind es nicht. Sie haben „Vergleichswerte“, was meines Erachtens etwas ist, was die Leute für Bewertungen ausgleichen, weil es besser als nichts ist, aber diese sind nicht wirklich genau. Selbst wenn Sie in einer Eigentumswohnung mit identischen Einheiten wohnen, gibt es genug Abweichungen, dass es nicht genau ist. Ist ein 2 Schlafzimmer, 1 Badezimmer auf der 1. Etage das gleiche wie das gleiche Bett/Bad auf der obersten Etage? Wie viel ist das Dachgeschoss wert? Zu viel Varianz.
Meine Lösung für unser Tracking besteht darin, den Hauswert auf den Kaufpreis festzulegen und ihn für immer dabei zu belassen. Ich mag es, weil es einfach ist und ich mich nicht um den Hauswert kümmere, wenn es um unser Nettovermögen geht (leider ist dies ziemlich ungewöhnlich, da der größte Teil des amerikanischen Nettovermögens in Eigenheimkapital gebunden ist).
Was beeinflusst den Hauswert?
Dr. Michael E. Bitter, Rinker Distinguished Professor of Accounting an der Stetson UniversityBevor wir uns mit Schätzungen und Daten befassen, fragen Sie sich vielleicht, welche Faktoren den Wert Ihres Hauses beeinflussen könnten. Ich wandte mich an Dr. Michael E. Bitter, Rinker Distinguished Professor of Accounting an der Stetson University. Als wesentliche Faktoren, die den Wert des Eigenheims beeinflussen, nannte er:
Nachbarschaft/Standort, Wohnungsgröße (z. B. Schlafzimmer und Badezimmer), Schulzonierung, Hypothekenzinsen, regionale und nationale Wohnungsmärkte
Und beim Verkauf eines Eigenheims sind zusätzliche Faktoren die Attraktivität und die Preisgestaltung.
Er fügt außerdem hinzu:
Für die meisten jungen Berufstätigen ist das Eigenheim bei weitem das größte (und illiquideste) Vermögen. Die Bewertung Ihres Hauses wirkt sich auf Ihr Nettovermögen und Ihre Fähigkeit aus, Kredite gegen das Haus aufzunehmen.
Die Bewertung ist auch wichtig, um festzustellen, ob Sie einen angemessenen Wiederbeschaffungswert für Ihre Hausbesitzer-Police haben. Obwohl es gut ist, eine vernünftige Vorstellung vom Wert Ihres Hauses zu haben, ist es nicht entscheidend, es sei denn, Sie planen, es zu verkaufen.
Ist es wichtig, den Hauswert zu kennen?
Sie fragen sich vielleicht … warum ist es wichtig, den Wert unseres Hauses zu kennen? Wenn wir nicht verkaufen, ist es wirklich wichtig, so etwas im Auge zu behalten?
Professor Robert Solomon, klinischer Professor für Recht an der UC Irvine School of Law, erklärt, dass es viele Gründe gibt, warum Sie es wissen möchten.
Professor Robert Solomon, Klinischer Professor für Recht an der UC Irvine School of LawWenn Sie verkaufen, ist das sehr wichtig. Wenn Sie gegen den Wert leihen, ist das irgendwie wichtig, aber die Bank wird die Bewertungsarbeit für Sie erledigen, und Ihr Hauptanliegen ist die Rückzahlungsfähigkeit. Wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen oder umziehen, ist dies sehr wichtig.
Wenn Sie jünger sind, eine Familie gründen und damit rechnen, länger als fünf Jahre in dem Haus zu leben, ist es weniger aussagekräftig, und die Schätzung des zukünftigen Werts ist nett, wenn Sie den Wohlstand bestimmen, aber es ist alles auf dem Papier und nicht so wichtig.
Als ich ihn fragte, ob die Werte des Hauses zu sehr betont werden, sagte er mir:
Es hängt davon ab, wer Sie sind und Ihre finanzielle Gesamtsituation. Eigenheimkapital und Bildung bleiben die wichtigsten Wege, um in den Vereinigten Staaten Vermögen aufzubauen. Wenn Sie Kinder haben und wenig Ersparnisse haben, können Sie damit rechnen, einen Kredit gegen das Eigenheimkapital aufzunehmen, um das College zu bezahlen.
Wenn Sie keine Kinder haben oder diese allein sind, sind Sie für den Ruhestand möglicherweise auf Eigenheimkapital angewiesen, aber möglicherweise nicht. Wenn Sie mit einem Umzug rechnen, können Sie damit zufrieden sein, Ihre Hypothek abzubezahlen und über genügend Eigenkapital für eine Anzahlung zu verfügen, aber Sie möchten nicht unter Wasser stehen.
Die Umstände ändern sich und der Wert des Eigenheims ist nur ein Faktor.
Wenn Sie einen bestimmten Grund dafür haben, wie z. B. ein Eigenheimdarlehen, dann ist es wichtig, eine genaue Zahl zu erhalten. Es kann sich lohnen, jemanden zu bezahlen (und Sie werden möglicherweise von der Bank dazu gezwungen), um eine genaue Schätzung zu erhalten.
Wenn Sie es nur für Ihren persönlichen Bedarf wissen wollen, reicht oft ein kostenloses Gutachten.
Mal sehen, was einige dieser Optionen sind …
Verwenden Sie eine tatsächliche Bewertung
Es kann eine Zeit kommen, in der wir eine Hausbewertung benötigen, vielleicht für ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie. Für den Fall, dass wir dies tun, werde ich dies als eine genaue Hausbewertung behandeln und unseren Hauswert in der Tabelle anpassen.
Für das, was es wert ist, wenn wir eine „professionelle“ Schätzung erhalten, würde ich unseren Hauswert an die Ergebnisse dieser Schätzung anpassen.
Verwenden Sie Steuerbescheide
Es ist das, was der Steuermann verwendet, um Grundsteuern zu berechnen, es scheint vernünftig, dies zu verwenden, um Ihr Haus zu bewerten.
Das Schwierige an dieser Zahl ist, dass Sie versuchen könnten, sie zu verringern, um Ihre Steuerlast zu senken, und das könnte bedeuten, dass ihr Wert niedriger ist als das, wofür sie verkauft werden würde. Wenn Sie mit dieser Diskrepanz einverstanden sind, scheint dies eine gute Möglichkeit zu sein, alle paar Jahre eine „Marktbewertung“ vorzutäuschen.
Verwenden Sie historische Median-Wachstumsraten für Eigenheimpreise
Historische Daten der US-Volkszählung haben gezeigt, dass die Durchschnittspreise für Eigenheime nicht so schnell steigen.
Im Jahr 1940 betrug der Durchschnittspreis eines Eigenheims 2.938 $. (diese Zahlen wurden NICHT inflationsbereinigt)
Im Jahr 2000 betrug der Durchschnittspreis eines Eigenheims 119.600 $.
Das ist eine jährliche Wachstumsrate von etwa 6,37 %. (inflationsbereinigt beträgt die Wachstumsrate lediglich 2,3 %)
Sie könnten auf Bundesstaatsebene genauer werden – für Maryland ist das eine Wachstumsrate von 6,67 %. (Es ist sogar noch niedriger, wenn Sie nur von 1990 bis 2000 schauen, die Wachstumsrate beträgt nur 2,28 %)
Stellen Sie die Wachstumsrate auf 6 % pro Jahr ein, damit Sie einen kleinen Puffer haben, und lassen Sie es dann in Ruhe.
Inflation verwenden
Ich liebe es, Geschichten von Leuten zu hören, die 1980 Häuser für 30.000 Dollar kauften und sie dann 20 Jahre später für eine ordentliche Summe verkauften. Die Zahlen werden groß, weil alles über 20 Jahre groß wird. 30.000 $ im Januar 1980 entsprechen 65.000 $ im Januar 2000. (Die genaue Vorstellung davon ist, dass sich die Kaufkraft eines Dollars in diesen 20 Jahren halbiert hat)
Was ist die Inflationszahl, die wir verwenden sollten? Ich denke, CPI-U (Inflation für alle städtischen Verbraucher, das sind alle Artikel außer Nahrung und Energie) ist wahrscheinlich die beste Wahl, und Sie können die Zahlen von der BLS erhalten.
Die Zahlen für jeden Monat sind nicht die monatliche Inflation, sondern die Inflation für die letzten 12 Monate bis zu diesem Monat. Der September 2017 mit 1,7 % weist also darauf hin, dass die Inflation für die letzten 12 Monate 1,7 % betrug, wenn Sie den September einbeziehen.
Wenn ich dies verwenden würde, würde ich mir die Inflationszahlen für Dezember jedes Jahres ansehen, meinen Hauswert einmal im Jahr anpassen und es einen Tag nennen.
Verwenden Sie Home Price Tools, um dies zu überprüfen
Es gibt eine Menge Tools, die Sie verwenden können, um eine kostenlose Online-Hausbewertung zu erhalten. Da Sie dies zu Nachverfolgungszwecken tun, würde ich kein Geld dafür verschwenden.
Was die Genauigkeit betrifft, ist es schwer zu sagen. Stellen Sie sicher, dass die Informationen, die sie über Ihr Zuhause haben, korrekt sind – einschließlich, aber nicht beschränkt auf Quadratmeter, Schlafzimmer, Badezimmer und Alter des Hauses.
Wir haben unser Haus vor vier Jahren gekauft, also wird die „Genauigkeit“ einfach einen Prozentwert von unserem Hauswert entfernt sein. Seltsamerweise erschien unser Zuhause nicht in vielen dieser Tools, daher wird es keine Genauigkeitszahl geben.
Hier sind einige der beliebtesten kostenlosen Tools zur Bewertung von Eigenheimen, die ich gefunden habe (mit einigen Vorbehalten und Warnungen):
Zillow – Sie sind eine der größten Immobilienseiten und bieten einen Zestimate an, der eine Schätzung für den Wert Ihres Hauses darstellt. Sie können sich für ein Konto anmelden, ein Zuhause beanspruchen und sie werden Ihnen per E-Mail Updates senden, wenn sich ihr Zestimate ändert. (Genauigkeit 2,4 %) Redfin – Redfin ist sowohl eine Immobilienforschungsseite als auch ein Maklerunternehmen, aber wenn Sie Ihr Haus beanspruchen, können Sie eine Schätzung des Hauswerts basierend auf den Eigenschaften Ihres Hauses erhalten.
(Genauigkeit -19,1%) Realtor.com – Im Gegensatz zu den anderen Websites, die auf Häuser ausgerichtet sind, bietet realtor.com die Haussuche, Schätzungen und so weiter; sondern auch Artikel und Videos zum Thema Immobilien. Sie haben auf ihrer Website ein Tool zur Hausschätzung, bei dem Sie sich nicht anmelden oder ein Haus beanspruchen müssen, um eine Hausschätzung zu sehen. Leider war unser Haus nicht aufgeführt (was komisch ist, alle unsere Nachbarn sind aufgelistet). eepraisal.com – Sie ziehen Daten aus einer Vielzahl von Quellen, einschließlich Zillows Zestimate, um eine Entscheidung zu treffen. Ihr Tool zeigt benachbarte Verkäufe auf bequeme Weise an. Sie hatten keine Schätzung von eppraisal.com für unser Haus. Trulia – Trulia ähnelt in Design und Zweck Zillow, bietet jedoch keine Schätzung des Wohnwerts. Chase Home Value Estimator – Geben Sie Ihre Adresse ein, klicken Sie auf Get Value und erhalten Sie direkt von Chase einen Kostenvoranschlag. Ich kann nicht sagen, welche Daten dieses Tool antreibt, aber für meine Adresse gab es keine Schätzung. Ich zog einen Kostenvoranschlag für unser vorheriges Zuhause und es schien in einem vernünftigen Bereich zu liegen. ReMax – Als Makler möchte ReMax wahrscheinlich Ihr Haus verkaufen, aber Sie können trotzdem ihr Tool verwenden. Leider ist unsere Adresse aus irgendeinem Grund nicht aufgeführt. Das Tool ist einfach zu bedienen und enthält eine schöne Google Map. und Sie können in Ihrer Nachbarschaft herumfliegen und einen Blick in die Finanzfenster Ihres Nachbarn werfen. Hausgewinn (Verwenden Sie dieses Werkzeug nicht) – Ich habe den Prozess zur Einholung einer Hauswertschätzung abgebrochen, weil dafür mein Name, meine Telefonnummer und meine E-Mail-Adresse an AgentHomeValues.com gesendet werden mussten – Ich wollte nicht, dass ein „fachkundiger Makler“ mir eine „detaillierte Marktanalyse“ gibt. ” Ich würde diese Typen überspringen.
Wenn ich das tun würde, würde ich einfach Zillow auswählen und die Zahl auf meinen Kaufpreis im ersten Jahr normalisieren und die Anpassungen vornehmen. Wenn ich also ein Haus für 100.000 Dollar kaufen würde und Zillow sagen würde, dass es 50.000 Dollar wert ist, würde ich Zillows Zestimate von jetzt an bis in alle Ewigkeit verdoppeln.
Wie gehen Sie mit dem Wert Ihres Hauses in der Vermögensverfolgung um?