Wenn es um Immobilien geht, lautet das alte Sprichwort „Lage, Lage, Lage“.
Mit dem Aufkommen von Immobilieninvestitionsplattformen ist es jetzt einfacher, Ihr Portfolio geografisch zu diversifizieren.
Was etwas schwieriger ist, ist die Diversifizierung basierend auf der Anlageklasse. Bei öffentlich gehandelten REITs erhalten Sie oft eine beträchtliche Zuteilung von Gewerbeimmobilien – Einkaufszentren, Lagereinrichtungen, medizinische Parks usw. American Tower (NYSE: AMT), einer der größten REITs, konzentriert sich auf Gewerbeflächen (Mobilfunkmasten). . Prologis (NYSE: PLD) besitzt Logistikeinrichtungen, um die globale Lieferkette zu erleichtern.
Was wäre, wenn Sie ans andere Ende gehen wollten? Wohn?
Hier kommt eine Firma wie DiversyFund ins Spiel. Sie haben eine unterversorgte Nische identifiziert – Mehrfamilienimmobilien.
InhaltsverzeichnisWer ist DiversyFund?Wie funktioniert DiversyFund?Was ist eine bevorzugte Rendite?So verkaufen Sie Ihre AnteileDiversyFund-GebührenDiversyFund-SteuernDiversyFund-RisikenValue-Add-InvestitionszyklusLokales ImmobilienmarktrisikoIlliquider AnlagezeitraumMangelnde DiversifizierungDiversyFund vs. FundriseDiversyFund vs. RealtyMogul Wer sollte bei DiversyFund investieren?Ist DiversyFund für Sie?Hohe AnlagegebührenVorzugsrenditeDiversyFund Pros & ConsProsKontrasZusammenfassung
Wer ist DiversyFund?
DiversyFund wurde 2016 von Craig Cecilio und Alan Lewis, zwei erfahrenen Fachleuten für Immobilieninvestitionen, gegründet und begann, einen Real Estate Investment Trust anzubieten, nachdem es im November 2018 von der SEC qualifiziert worden war.
Sie bieten einen Fonds an, ihren Growth REIT, und er investiert in Mehrfamilienimmobilien (Apartmentgebäude) mit einer Größe von mindestens hundert Einheiten in den Vereinigten Staaten. Sie streben eine interne Rendite von 10 % bis 20 % bei einem Wertschöpfungszyklus von etwa fünf Jahren an.
Die Strategie ist nicht neu. Ich habe persönlich in einen privaten REIT investiert, der mit der gleichen Strategie in Apartmentkomplexe investiert. Nach Beendigung der Mietverträge renoviert der Betreiber sie und verlangt von den neuen Mietern höhere Mieten. Wenn der Komplex umgedreht wird, wird das Eigentum verbessert, die Mieten werden erhöht und der Wert der Investition wächst.
Sie sind auch vertikal integriert, was bedeutet, dass sie alles im eigenen Haus machen. Dies wird später ins Spiel kommen, wenn wir über Gebühren sprechen.
Wie funktioniert DiversyFund?
DiversyFund ist ziemlich einfach – Sie haben eine Option (Growth REIT). Keine Auswahlmöglichkeiten, nur ein einziger Fonds, ziemlich einfach.
DiversyFund hat ein Mindestkonto von 500 $ und Sie müssen kein akkreditierter Investor sein, um zu investieren, da Sie in einen Fonds und nicht in eine einzelne Immobilie investieren.
Sie können als Einzelperson, Gemeinschaft, Körperschaft oder über einen Trust investieren. Als Einzelperson müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein, eine Sozialversicherungsnummer, eine legale US-Wohnadresse und US-Bürger mit ständigem Wohnsitz oder ein gültiges US-Visum haben. Ziemlich Standard-Zeug.
Ihre Rendite basiert auf dem Verkauf der Immobilien, der voraussichtlich Ende 2023 sein wird. Wenn sie die Immobilien verkaufen, erhalten Sie Ihre Hauptinvestition plus 7 % Vorzugsrendite zurück. Diese Rendite wird gezahlt, bevor das Unternehmen etwas verdient. Die verbleibenden Gewinne (falls vorhanden) werden nach einem Zeitplan ausgezahlt. Investoren erhalten 65 % der Gewinne, bis sie eine jährliche Rendite von 12 % erreichen, dann werden die verbleibenden Gewinne 50/50 zwischen den Investoren und dem Unternehmen aufgeteilt.
Was ist eine bevorzugte Rückgabe?
Eine bevorzugte Rendite bezieht sich auf die Reihenfolge, in der das Geld an die Anleger verteilt wird.
Der DiversyFund Growth REIT bietet eine bevorzugte Rendite von 7 % des investierten Kapitals aus dem operativen Cashflow. Das bedeutet, dass das erste gezahlte Geld an die Investoren geht, bis sie eine Rendite von 7 % erhalten.
Danach können Anleger 65 % des verbleibenden Cashflows einziehen, nachdem der REIT-Sponsor einen Aufholbeitrag eingezogen hat. Anleger können eine jährliche Rendite von bis zu 12 % erzielen.
Während eine bevorzugte Rendite in einem schlechten Anlagejahr nicht garantiert ist, können Anleger ihre langfristigen Anlageerträge berechnen.
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So verkaufen Sie Ihre Aktien
Ein Unterschied zwischen einem Crowdfunding-Immobilien-REIT und einem öffentlich gehandelten REIT, der an der Börse gehandelt wird, ist die Liquidität. Anleger können öffentliche REITs handeln, indem sie heute kaufen und morgen straffrei verkaufen.
Die Rücknahme Ihrer DiversyFund-Anteile kann jedoch mehrere Jahre dauern. Die meisten Anleger müssen warten, bis der REIT-Fondsmanager entscheidet, den Fonds zu schließen und die Anteile zu liquidieren. Das voraussichtliche Liquidationsdatum ist Ende 2023.
Es ist auch möglich, dass Anleger ihre Anteile vorzeitig verkaufen, aber ein Verkauf ist nicht garantiert. Anleger müssen den Fondsmanager über ihren Wunsch, Anteile zu verkaufen, informieren. Der Fondsmanager hat das Vorkaufsrecht. Anleger können auch Anteile an einen anderen Anleger übertragen.
Wenn der Immobilienmarkt für Mehrfamilienhäuser einbricht oder viele Anleger verkaufen möchten, kann DiversyFund den Rückkauf von Anteilen ablehnen. Aufgrund des unbegrenzten Anlagehorizonts ist es ratsam, nur Geld anzulegen, das Sie erst in mehreren Jahren benötigen.
DiversyFund-Gebühren
DiversyFund sagt, dass es Ihnen keine Gebühren berechnet, was wahr ist, aber nicht das ganze Bild. Sie erheben keine Verwaltungsgebühr für den Fonds.
Wenn mehrere Unternehmen beteiligt sind, werden die Gebühren in verschiedenen Phasen bewertet. Bei Immobilien gibt es verschiedene Einheiten wie den Fonds, den Entwickler und den Sponsor. Wie zu erwarten, muss jeder bezahlt werden, sodass dem Fonds möglicherweise Gebühren vom Entwickler, Immobilienverwalter usw. in Rechnung gestellt werden. Da DiversyFund vertikal integriert ist, zahlt sich der Fonds gewissermaßen „selbst“ aus.
Der Fonds darf den Anlegern keine Fondsverwaltungsgebühr berechnen, es fallen jedoch monatliche/jährliche sowie transaktionsabhängige Gebühren an, die vom Fonds bezahlt werden. Es fallen also indirekt Gebühren an (es fallen immer Gebühren an).
Wenn Sie das Growth REIT-Rundschreiben lesen, werden Sie feststellen, dass der Abschnitt für Gebühren ziemlich umfangreich ist. Es beinhaltet eine Vermögensverwaltungsgebühr sowie eine beträchtliche Entwicklergebühr. Jeden Monat wird ein kleiner Prozentsatz an die Gehaltsverwaltung abgeführt.
Diese Gebührenarten sind üblich. Die Frage ist, ob Sie sie für zu hoch (oder zu niedrig) halten – das müssen Sie selbst entscheiden.
DiversyFund-Steuern
Da Sie in einen Fonds investiert sind, erhalten Sie am Ende des Jahres ein Formular 1099-DIV. Wenn sie den REIT liquidieren, erhalten Sie immer noch 1099, aber es wird als Kapitalgewinn behandelt.
Dies unterstreicht einen Vorteil von Fonds gegenüber Einzeleigentum. Als ich über RealtyShares (inzwischen aufgelöst) einen Bruchteil einer Immobilie kaufte, wurde ich Kommanditist einer Personengesellschaft, der die Immobilie gehörte. Jedes Jahr erhielt ich ein Formular K-1. An sich keine große Sache. Aber das bedeutete auch, dass ich Steuern in einem anderen Staat einreichen musste. Als Einwohner von Maryland reiche ich normalerweise keine Steuererklärung für North Carolina ein… bis ich eine K-1 von einer in North Carolina ansässigen Partnerschaft erhalten habe. 🙂
Ein weiteres Formular 1099-DIV ist keine große Sache, es ändert nichts daran, wie Sie Ihre Steuern einreichen.
DiversyFund-Risiken
Die Bewertung von Investitionsrisiken für potenzielle Investitionen ist Teil Ihrer Due Diligence. Während Sie mit DiversyFund Geld verdienen können, ist diese Plattform nicht gerade eine risikoarme Investition.
Mehrwert-Investitionszyklus
Es ist möglich, mit DiversyFund mehr zu verdienen als mit ähnlichen REITs, die Sie über Ihren Online-Broker kaufen können. Aber die vertikale Integration ihrer Dienste ist etwas besorgniserregend.
Der Anlageprozess besteht aus mehreren Phasen:
Kapitalerhöhung: Offene Finanzierungsrunde, um Kapital zu sammeln und Immobilien zu kaufenErwerb: Qualifizierte Anlageimmobilien erwerbenRenovierung: Reparieren und verbessern Sie bestehende Immobilien, um potenziellen Wert zu steigernAnerkennung: Lassen Sie nach Renovierungsarbeiten Zeit, damit sich der Wert der Immobilie steigern kannAnordnung: Immobilien verkaufen und Gewinne an Investoren ausschütten
Das Angebotsrundschreiben startete den Wachstums-REIT ursprünglich als „Blind-Pool“-Angebot ohne bestehende Vorteile oder identifizierte Projekte. Es gibt jetzt mehrere vorgestellte Projekte, die den Anlegern eine Vorstellung davon geben, in was der Fonds investiert.
Anfänglich können die annualisierten Anlagerenditen aufgrund der Vorlaufkosten für Anschaffung und Reparatur niedriger sein als erwartet. Die Anlagerenditen können jedoch steigen, wenn die Immobilienverwalter die Miete erhöhen und eine Immobilie schließlich gewinnbringend verkaufen können.
Sich auf die Wertsteigerung von Immobilien zu verlassen, ist möglicherweise nicht ideal, wenn Sie ein stetiges Dividendeneinkommen wünschen. Investoren können sie durch die monatlichen Mietzahlungen von Mietern erhalten. Es kann auch schwierig sein, die potenziellen Gesamtanlagerenditen abzuschätzen.
Da die Mindestanlagedauer fünf Jahre beträgt, können die Immobilienwerte etwas schwierig vorherzusagen sein. In einem halben Jahrzehnt kann auf einem lokalen Immobilienmarkt viel passieren. Gewinn ist keine Garantie. Manchmal dauert es länger als erwartet, eine Immobilie zu verbessern und darauf zu warten, sie mit Gewinn zu verkaufen, oder sie findet überhaupt nicht statt.
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Lokales Immobilienmarktrisiko
Als Anlageklasse können Mehrfamilienimmobilien eine großartige langfristige Investition sein, um Vermögen aufzubauen. Aber es gibt Fehlinvestitionen. DiversyFund belohnt Anleger mit Gewinn, indem er Dividenden aus monatlichen Mieteinnahmen ausschüttet und Immobilien mit Gewinn verkauft.
Mehrere Faktoren können jedoch den Immobilienwert verringern:
Veränderungen in der lokalen Wirtschaft und auf dem Immobilienmarkt Wettbewerb durch Bestandsimmobilien und Neubau Baurechtsänderungen Feuer, Überschwemmungen und andere Unfälle Nicht versicherte Schäden
DiversyFund ist bestrebt, Risiken zu mindern, indem er in Märkte mit starkem Beschäftigungswachstum, einer wachsenden Bevölkerung und unterdurchschnittlichen Leerstandsquoten investiert.
Kostenüberschreitungen, unerwartete Reparaturen und zukünftige Kreditaufnahmen können die Investitionskostenbasis ebenfalls erhöhen. Anleger werden höchstwahrscheinlich Geld verlieren, wenn eine Immobilie mit Verlust verkauft wird – oder scheitert.
Im Gegensatz zu FDIC-versicherten Sparkonten und Einlagenzertifikaten können Anleger ihr verlorenes Anlageguthaben nicht zurückerhalten.
Illiquider Anlagezeitraum
Der DiversyFund Growth REIT ist ein „Public Non-Traded REIT“ ohne Sekundärmarkt. Sie können Ihre DiversyFund-Aktien nicht wie Aktien und ETFs verkaufen, um schnell Geld zu beschaffen.
Es gibt einen mehrjährigen Anlagezeitraum und DiversyFund liquidiert die Anteile, wenn der REIT liquidiert wird. Das Liquidationsdatum ist unbefristet und Anleger können die Anteile entweder in ein anderes Angebot reinvestieren oder auszahlen lassen.
Einige der ersten Investoren, die 2018 bei der Einführung des REIT Aktien gekauft haben, werden etwa fünf Jahre lang investieren. Der aktuell geplante Liquidationstermin ist Ende 2023.
Anleger können dem Manager anbieten, ihre Anteile zu verkaufen. Der Manager kann sich jedoch weigern, die Aktien zurückzukaufen. Anteile, die sechs Monate nach dem Kaufdatum verkauft werden, werden zu 90 % des Marktwerts verkauft. Die Übertragung von Anteilen an einen anderen Käufer ist unter bestimmten Umständen möglich.
Mangelnde Diversifikation
Das DiversyFund Growth REIT-Angebotsrundschreiben besagt, dass die meisten Anlageimmobilien wahrscheinlich auf dem südkalifornischen Markt sein werden. Der Sponsor ist mit diesem lokalen Markt am besten vertraut, was das Investitionsrisiko reduzieren kann.
Der Growth REIT ist jedoch möglicherweise keine gute Option, wenn Sie kein Engagement in kalifornischen Immobilien wünschen. REITs mit einem bundesweiten Portfolio weisen eine natürlichere Diversifikation auf.
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DiversyFund vs. Fundrise
Der engste Konkurrent von DiversyFund ist Fundrise, das drei Kontoebenen anbietet – Starter (mindestens 10 USD), Basic (1.000 USD), Core (1.000 USD min.), Advanced (10.000 USD min.) und Premium (100.000 USD min.).
Mit Starter können Sie in einen eREIT einsteigen. Mit Starter können Sie in einen eREIT einsteigen, der in Gewerbe-, Mehrfamilien- und Einfamilienimmobilien investiert. Sie können vierteljährliche Dividenden verdienen.
Mit Core können Sie die gewünschten Investitionen auswählen (ausgewogenes Investieren, zusätzliches Einkommen, langfristiges Wachstum) und automatische Investitionen sind inbegriffen.
Wenn Sie in den Plänen aufsteigen, können Sie damit beginnen, einzelne Immobilien hinzuzufügen und auf zusätzliche Mittel zuzugreifen.
Fundrise erhebt eine jährliche Anlageberatungsgebühr von 0,15 % (auf die unter bestimmten Umständen verzichtet werden kann, z. B. wenn Sie einen anderen Investor einladen) und ist ähnlich illiquide.
Weitere Informationen finden Sie in unserem vollständigen Fundrise-Bericht.