Ich war schon immer fasziniert von der Idee, Immobilien außerhalb unseres Hauptwohnsitzes zu besitzen. Die meisten Menschen stolpern darüber, wenn sie von einem Haus in ein anderes umziehen und ihr erstes Haus vermieten, um ein Nebeneinkommen zu erzielen.
Als wir umgezogen sind, habe ich recherchiert und obwohl es möglich war, mit unserem Haus ein wenig Geld zu verdienen, wollte ich kein Vermieter sein und wir haben unser erstes Haus verkauft.
Immobilien sind mir immer im Hinterkopf geblieben, und als es eine Zunahme von Crowdfunding-Websites für Immobilieninvestitionen gab (wie Peer-to-Peer-Kreditseiten, aber für Immobilieninvestitionen), dachte ich, dass dies das perfekte Vehikel sein könnte.
Das Unternehmen, das ich mir zuerst angesehen habe, ist eine Firma namens RealtyShares.
Was ist RealtyShares?
RealtyShares ist eine Crowdfunding-Plattform für Immobilieninvestitionen, die im April 2013 von CEO Nav Athwal gegründet wurde. Sie hat sechs Eigenkapitalfinanzierungsrunden durchlaufen und insgesamt 35,7 Millionen US-Dollar an Risikokapital aufgebracht, wobei die letzte Runde laut Angaben eine Fremdfinanzierung im September 2016 war zu Crunchbase.
Athwal war Immobilienanwalt in San Francisco und vertrat institutionelle Kunden wie REITs und Entwickler. Er nutzte seine Erfahrung in diesem Bereich, um RealtyShares zu gründen, weil er Einzelpersonen die Idee der Immobilieninvestition näher bringen wollte.
Mit RealtyShares können Sie mit einem Minimum von nur 1.000 US-Dollar pro Investition und einer maximalen jährlichen Gebühr von 2 % in gewerbliche und private Immobilien investieren. Bei Aktien- und Vorzugsaktienanlagen liegt die Gebühr näher bei 1 %. Bei einer Schuldinvestition erhebt RealtyShares eine Servicegebühr in Form eines Zinsspreads (Unterschied zwischen dem, was Anleger bezahlt bekommen, und dem, was Kreditnehmer zahlen). Es gibt keine Transaktionsgebühr.
Anmeldung bei RealtyShares
Die Anmeldung dauert nur wenige Minuten. Der Prozess umfasst die Erstellung eines Logins und optional die Verknüpfung eines Bankkontos. Sie können die Verknüpfung eines Bankkontos am Anfang überspringen (was ich getan habe, weil ich sehen wollte, was drin ist, bevor ich meine Bankdaten ausgegraben habe).
Nachdem Sie sich angemeldet haben, gibt es eine 30-tägige „Bedenkzeit“, wie von der Securities and Exchange Commission (SEC) empfohlen. Sie können es bestehen, indem Sie Ihr Anlegerprofil ausfüllen und einen Anruf mit ihrem Team vereinbaren.
Das Anlegerprofil stellt einige ziemlich standardmäßige Anlegerfragebogenfragen wie Vermögen, Einkommen, ob Sie in der Finanzdienstleistungsbranche arbeiten, sowie einige andere, wie z offiziell. Es dauert etwa zehn Minuten.
Sobald Sie fertig sind, können Sie einen Anruf vereinbaren (es handelt sich um 20-Minuten-Blöcke), um die Bedenkzeit zu beenden.
Mehrere Optionen für Immobilieninvestitionen
Das Abkühlungsgespräch war hauptsächlich eine Information, die Person, mit der ich gesprochen habe, gab mir einen Überblick über ihre Arbeit. Es war faszinierend und hier ist, was ich über ihre drei verschiedenen, wenn auch breit kategorisierten Anlagearten gelernt habe.
Kurzfristige, vorrangige Verbindlichkeiten: Dabei handelt es sich um Deals mit einer Zielrendite von 8-10 % auf eine vorrangige Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von 12 Monaten und einem Mindestbetrag von 1.000 bis 5.000 US-Dollar.
Sie fallen in eine von zwei Arten:
Einfamilienhäuser, wie Immobilien-Flips – Sie sind das erste Pfandrecht an diesen Häusern und Ihr Anspruch auf Zahlungsverzug ist Zwangsvollstreckung. Kommerzielle Schuldenfinanzierung des Baus eines Franchise-Standorts – Sie tun dies erst seit 3-4 Monaten (und sie haben nur eine Handvoll getan), aber sie finanzieren den Bau eines einzelnen freistehenden Franchise-Standorts. Diese Standorte haben bereits Franchisenehmer, die einen Triple-Net-Mietvertrag abgeschlossen haben.
Mittelfristige Preferred Equity Deals: Diese sind 2-3 Jahre lang und Sie sind normalerweise an zweiter Stelle (zu Schulden) mit einer Zielrendite von 12-14%. Sie gehen normalerweise an Mehrfamilien-Wohnprojekte, manchmal an größere Kredite (1 bis 3 Millionen Dollar) an Immobilieninvestoren, die skalieren wollen. Die Mindestbeträge dafür liegen näher bei 10.000 bis 15.000 US-Dollar.
Längerfristige Joint-Venture-Equity-Deals: Dies sind 3-5-Jahresverträge, bei denen Sie die Verantwortung für Entwickler übernehmen und einen IRR von 16-20 % anstreben. Auf diese erhalten Sie vierteljährliche Zahlungen (manchmal auf der Grundlage des Betriebsgewinns) und partizipieren an einer Wertsteigerung, wenn die Immobilie verkauft wird.
Dies sind nur die Arten von Angeboten, die sie auf der Plattform gesehen haben (Stand: Januar 2017). Der lustige Teil ist, dass Sie alle Investitionen sehen können, die sie getätigt haben (von denen es mehr als 500 waren).
Überprüfung der tatsächlichen Investitionsmöglichkeiten
Nachdem ich mich angemeldet und die Bedenkzeit bestanden hatte, stöberte ich herum und sah, dass es eine Handvoll offener Investitionen gab. Sie können nicht in Geschäfte investieren, die eröffnet wurden, bevor Sie eine Bedenkzeit verlassen (das ist der Hinweis unter jeder Auflistung), aber Sie können sich trotzdem umsehen. Sie können auch geschlossene Geschäfte anzeigen, was immer Spaß macht.
Ich habe einen Blick auf den ersten aufgeführten Schuldendeal geworfen, eine 12-Monats-Note über 1,65 Millionen Dollar, die 10 % Zinsen mit einem Minimum von 10.000 Dollar zahlt. Das Label „vorfinanziert“ zeigt an, dass RealtyShares es bereits finanziert hat, also füllen sie es jetzt mit Investorengeldern auf.
Die in dieser Investition enthaltenen Informationen sind relativ leicht. Ich vermute, es liegt daran, dass dies ein ziemlich einfacher Schuldendeal ist. Andere Deals enthalten möglicherweise mehr Informationen (wie die Preferred-Equity-Deals), teilweise weil sie ein höheres Risiko beinhalten. Wenn Sie ein Joint Venture machen, müssen Sie wissen, mit wem Sie ins Bett gehen.
Zurück zu diesem Deal, sie geben Ihnen einige grundlegende Dinge – Einblick in den Zweck, die Erfolgsbilanz und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sowie wie viel Hebelwirkung beteiligt ist. Es gibt auch zusätzliche „Dokumente“, in diesem Fall gibt es eine Bewertung der Immobilie sowie die Erfolgsbilanz des Kreditnehmers bei RealtyShares.
Es unterscheidet sich nicht wesentlich von dem, was Sie auf einer Peer-to-Peer-Kreditseite sehen würden, allerdings mit anderen Details (wie Eigentum).
Die bereitgestellten Informationen sollten nur als Anfang betrachtet werden. Du musst deine Hausaufgaben machen. Während RealtyShares diese Deals überprüft und berichtet, dass es nur einen Bruchteil der angebotenen benötigt, können Sie kein Investor sein, ohne weitere Nachforschungen anzustellen, wenn Sie Ihr Geld einsetzen.
Sie können eine enorme Menge an Informationen online finden, indem Sie ausschließlich von der Adresse aus arbeiten, und ich empfehle Ihnen, bei jedem Geschäft damit zu beginnen, diese Informationen auszugraben.
Honorare: Bei diesem speziellen Deal scheint der Investor keine Gebühren zu zahlen. Der Kreditnehmer zahlt 25 US-Dollar pro 1.000 US-Dollar, die er gesammelt hat (wird im Investorenpaket angezeigt). Darüber hinaus beträgt der Zinssatz für das Darlehen 11 % an den Kreditnehmer und 10 % werden an den Investor ausgezahlt (in der Notizliste angegeben).
Wenn Sie dies als Privatplatzierung betrachten, ist es sehr ähnlich, wie diese gebührenmäßig strukturiert sind. Ich habe einige davon gemacht und diese Zahlen stimmen mit dem damit verbundenen Risiko überein.
Wie Steuern für Investitionen funktionieren
Für jede Investition erhalten Sie am Ende des Jahres ein Formular 1065 Schedule K-1. Das K-1 ist ein Formular, das verwendet wird, um das Einkommen, Abzüge, Kredite und andere hervorstechende Details einer Partnerschaft zu melden, die Sie eingehen, wenn Sie investieren.
Es ist keine schwer zu verstehende Aussage und eine, die Ihr Steuerberater oder Ihre Steuersoftware problemlos verarbeiten kann.
Ist es eine gute Investition?
Ich habe in eine kleine Gruppe von Einfamilienhäusern investiert, ich habe in REITs investiert und ich habe Geld für Immobiliengeschäfte an Menschen verliehen, denen ich vertraute (Hartgelddarlehen). Meine Erfahrung mit Direkteigentum (wenn auch in einem Syndikat mit Menschen, denen ich vertraue) war gemischt, es gibt einfach eine Menge Volatilität beim Besitz von Immobilien in einer geografischen Region … außerdem ist die Vermietung kein Zuckerschlecken.
Meine Erfahrung mit Hartgelddarlehen war herausragend, aber auch hier leihen Sie Geld an eine Einzelperson. Ich habe nur eines davon getan, ich vertraue der Person, der ich Geld geliehen habe (und er hat nichts getan, außer pünktlich zu bezahlen!), aber das ganze „Eier in einen Korb“ ist nur eine gefährliche Art, Geschäfte zu machen. (und ich hatte Glück!)
Bleiben noch REITs. Wenn Sie sich mit einem Minimum von 3.000 USD in den Vanguard REIT Index Fund (VGSLX) einkaufen können, muss es einen guten Grund geben, woanders hinzugehen.
Aber es gibt – viele REITs sind nicht so stark in Immobilien investiert, wie sie in Immobilienunternehmen investiert sind. Die wichtigsten Beteiligungen von VGSLX sind die Aktienpositionen von Gewerbeimmobiliengruppen und Lagerunternehmen. Es handelt sich um Immobilien in dem Sinne, dass Sie Unternehmen mit massiven Immobilienbeständen kaufen, aber nicht direkt in Immobilien.
$100 RealtyShares Aktionscode
Melden Sie sich für eine begrenzte Zeit an und verwenden Sie den Promo-Code Partner100 um einen Bonus von 100 $ zu erhalten, wenn Sie Ihre erste Investition tätigen.
Die $100 erscheinen innerhalb von 30 Tagen nach Bearbeitung Ihrer Investition auf Ihrem verknüpften Bankkonto.
Endeffekt
Ich denke, es ist wirklich cool, einen Schaufensterbummel zu machen, und ich könnte ein wenig herumprobieren, nur um zu sehen, wie es ist (es ist ein bisschen, als würde ich meinen Juckreiz bei Dividendeninvestitionen kratzen).
Wenn Sie interessiert sind, können Sie sich anmelden, um mehr über sie zu erfahren.