2012 trat Warren Buffett mit Moderatorin Becky Quick in der Squawk Box von CNBC auf.
Warren Buffett sagte gegenüber Quick, dass er, wenn es praktikabel wäre, ein paar hunderttausend Einfamilienhäuser aufkaufen würde. Es ist eine sehr attraktive Anlageklasse.
Immobilien sind selbst eine attraktive Anlageklasse, zum Teil, weil sie nicht den gleichen massiven Anstieg erlebt haben wie andere Vermögenswerte. Aktien haben ein enormes Wachstum erlebt, wobei das CAPE-Verhältnis (zyklisch angepasstes PE-Verhältnis) bei über 30 liegt. Anleihen sehen in einem Umfeld mit steigenden Zinsen und einer sich abflachenden Renditekurve weniger attraktiv aus.
Immobilien sind attraktiv. Es ist immer noch attraktiv.
Was ich weniger attraktiv finde, sind die Mechanismen der Investition in Immobilien. Wenn Warren Buffett es unpraktisch fand, ein paar hunderttausend Einfamilienhäuser aufzukaufen, finde ich es zu viel Kopfzerbrechen, nur eine Anlageimmobilie zu kaufen. Ich möchte kein Vermieter sein. Ich möchte auch nicht eine riesige Summe Geld darin versenken eines Eigentum.
Ich will Diversifikation. Ich möchte Immobilien. Ich möchte es nicht in einen riesigen REIT stecken und ich möchte kein Vermieter sein.
Glücklicherweise gibt es Crowdfunding-Plattformen für Immobilieninvestitionen, die die Art und Weise verändern, wie Menschen in Immobilien investieren. Es gibt sogar Optionen für Folk
Hier sind 8 Gründe (und ein Vorbehalt!), warum sie die Art und Weise ändern werden, wie Menschen in Immobilien investieren:
Inhaltsverzeichnis REITs sind zu groß, zu allgemein Diversifizieren Sie kleine Investitionsbeträge über Projekte hinweg Viele Optionen für nicht akkreditierte Investoren Keine praktische Arbeit, Telefonanrufe, Kopfschmerzen Plattformen kuratieren Immobiliengeschäfte Nutzen Sie geografische Arbitrage Kurzfristige Investitionszeiträume, Optionen Niedrige / angemessene Gebührenstruktur Vorbehalt: Sie sind nicht perfekt
REITs sind zu groß, zu allgemein
Ein REIT, kurz für Real Estate Investment Trust, ist ein Unternehmen, das ertragbringende Immobilien besitzt und manchmal betreibt. Dies kann alles sein, von Büroparks über Krankenhäuser und Einkaufszentren bis hin zu Lagereinrichtungen und allem dazwischen. Sie sind beliebt, weil Sie Zugang zu Immobilien erhalten und gleichzeitig Aktien dieser Unternehmen auf dem öffentlichen Markt kaufen und verkaufen können. REITs können wie jedes andere Unternehmen Dividenden ausschütten, was sie zu einem großartigen ertragbringenden Vermögenswert macht.
Jeder kann in einen Real Estate Investment Trust investieren und der REIT ETF (VNQ) von Vanguard hat mit einer Kostenquote von nur 0,12 % kein Minimum.
Wenn es diese Optionen gibt, warum sollte jemand Crowdfunding-Immobilienprojekte in Betracht ziehen?
Wenn Sie in einen REIT investieren, erhalten Sie alles, in das er investiert. Sie können sich nicht aussuchen. Ein REIT-Fonds investiert in andere REITs. Die größten Beteiligungen von VNQ befinden sich in Unternehmen, die Sie wahrscheinlich nur erkennen würden, wenn Sie sich die Auflistungen von Gewerbeimmobilien ansehen oder die Namen von Holdinggesellschaften in Einkaufszentren kennen. Die Top 10 sind Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. und Welltower Inc .
Mit Crowdfunding-Immobilienseiten haben Sie Optionen. Sie können in einzelne Immobilien investieren, wie bei RealtyMogul, oder Sie können sehr eng fokussierte eREITs auswählen, wie bei Fundrise. Die börsennotierten REITs sind riesig und haben riesige geografische Fußabdrücke, sodass Sie keine Ineffizienzen finden und diese ausnutzen können.
REITs sind eine solide Set-and-Forget-Strategie für Immobilieninvestitionen, aber Sie verlieren den Vorteil Ihrer Flexibilität und Geschwindigkeit. Crowdfunding-Immobilieninvestitionen geben Ihnen die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, mit denen sich die größeren REITs einfach nicht befassen, weil sie zu klein sind. Diese kleinen Projekte können schlecht sein, wenn Sie Millionen bereitstellen müssen, aber sie können höhere Renditen für diejenigen bieten, die nur ein paar Tausend haben.
Diversifizieren Sie kleine Investitionsbeträge über Projekte hinweg
Apropos diejenigen, die nur ein paar Tausend haben, das ist alles, was Sie brauchen.
Wenn Sie ein Haus umdrehen möchten, müssen Sie das Geld aufbringen, um das Haus zu kaufen und die Renovierungsarbeiten zu bezahlen. Selbst wenn Sie ein Haus kaufen würden, um darin zu leben, und Sie sich für eine reguläre Hypothek qualifizieren, müssen Sie immer noch die Mittel für eine Anzahlung plus die Renovierung aufbringen. Jede Investition wird relativ groß sein. Ein paar tausend Dollar reichen in den meisten Bereichen nicht aus.
Mit Crowdfunding-Immobilien können Sie so wenig wie tausend Dollar in eine Vielzahl von Projekten investieren. Sie können Ihr Risiko über Kreditnehmer, Vermögensarten, geografischen Standort und Projekttyp streuen. Egal, ob Sie einen NNN-Einzelhandelsmietvertrag (Triple Net) oder eine Einfamilieninvestition wünschen, Sie werden es auf einer Crowdfunding-Immobilienplattform finden.
Viele Optionen für nicht akkreditierte Investoren
Wenn Sie ein akkreditierter Investor mit einem Nettovermögen von 1 Mio. USD sind oder in den letzten Jahren sechsstellig verdient haben, steht Ihnen das gesamte Universum zur Verfügung. Sie können in jede Crowdfunding-Immobilienplattform investieren und Ihre Immobilien auswählen.
Wenn Sie kein akkreditierter Investor sind, sind die Optionen auf „eREITs“ beschränkt. Diese ähneln den großen REITs, die wir bereits erwähnt haben, außer dass diese normalerweise fokussierter sind.
Fundrise ist einer der führenden Anbieter von nicht akkreditierten Immobilieninvestitionen und für 1.000 US-Dollar können Sie in ihre eREITs investieren. Sie haben fünf eREITs mit strafferen Ansätzen – es gibt die Wachstums- und Einkommens-eREITs sowie drei regional ausgerichtete eREITs.
Sie haben auch „ePlans“ mit einem Minimum von 500 $. Sie wählen aus, ob Sie Einkommen oder Wertsteigerung wünschen, Ihr Risikoniveau, und sie legen Sie in einen Fonds, der Immobilien findet, die Ihren Bedürfnissen entsprechen. Dies sind in der Regel Wohnimmobilien und eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapitaltransaktionen.
Keine praktische Arbeit, Telefonate, Kopfschmerzen
Wenn Sie ein Haus umdrehen, müssen Sie die Arbeit erledigen oder die Renovierungsarbeiten überwachen.
Wenn Sie ein Vermieter sind, müssen Sie einen Hausverwalter beauftragen oder Mieter finden, abrechnen, sammeln und möglicherweise räumen.
Wenn Sie in Crowdfunding-Immobilien investieren, tun Sie nach Abschluss der Investition keine Arbeit. Sie haben immer noch die ganze Vorarbeit, um die Investition zu analysieren und zu sehen, ob es eine gute Tanne für Ihren Gesamtplan ist. Nachdem die Mittel überwiesen wurden, wird es wie ein REIT verwaltet.
Sie sammeln nur Schecks und lesen die Korrespondenz; keine Anrufe um 2 Uhr morgens wegen eines undichten Warmwasserbereiters.
Plattformen kuratieren Immobilienangebote
Was die Vorabrecherche anbelangt, leisten die Crowdfunding-Plattformen eine enorme Sorgfaltspflicht und Kuration von Deals. Viele der Projekte, die ihnen vorgeschlagen werden, werden nie an Investoren weitergegeben. Dies liegt daran, dass es eine enorme Nachfrage nach Kapital gibt, aber nur sehr wenige geschäftswürdige Partner. Viele der Plattformen finanzieren Deals vor, um den Abschluss zu erleichtern, und wenn es sich bei diesen Deals um Millionen handelt, werden sie nur Deals vorfinanzieren, von denen sie wissen, dass sie Investitionen erhalten werden.
Es ist sehr ähnlich wie Syndication-Deals, außer dass Sie Fachleute haben, die die Überprüfung durchführen. Wenn Sie fähig sind, könnten Sie es selbst tun, aber die meisten Leute (mich eingeschlossen) sind es NICHT.
Die Plattformen sind nicht perfekt, aber wenn die Plattform Angebote kuratiert, stellt sie sicher, dass Sie die wirklich schlechten verpassen. Sie sehen wahrscheinlich nicht einmal die grenzwertigen Angebote. Sie verschwenden keine Zeit und das ist Geld wert.
Sie können auch viele Recherchen über die Immobilie, die Umgebung, den Partner und alle anderen Details, die Sie über einen Deal wissen möchten, durchführen. Das kann Ihnen enorm viel Zeit sparen, selbst wenn Sie von Anfang an wüssten, wo Sie suchen müssen!
Bei RealtyShares gab es beispielsweise einen Senior-Debt-Deal an einem Franchise-Standort in einem Bundesstaat im Mittleren Westen. Die Informationen, die sie auf einer 12-Monats-Note im Wert von einer Million Dollar sammelten, waren umfangreich. Es enthielt alle Details über die Immobilie (Sie könnten das unbebaute Grundstück besuchen, wenn Sie wollten), den lokalen Markt (Bevölkerungsdichte, Haushaltseinkommen, DOT-Schätzungen des täglichen Verkehrs, benachbarte Einzelhändler), das Management (Details und Geschichte des Kreditnehmers) sowie den Verkauf Daten aus dem Franchise selbst. Ich wusste das nicht, aber es dauert nur 125 Tage, um diesen Franchise-Laden aufzubauen!
(Ich verwende RealtyShares als Beispiel, weil ich über sie in eine Immobilie investiert habe und daher mit ihrer Plattform vertraut bin, sie aber inzwischen geschlossen wurde.)
Nutzen Sie geografische Arbitrage
Als ich jünger war, investierte ich in Immobilien in Kansas City, MO, während ich in Maryland lebte, weil die Immobilien in Missouri billiger waren. Die Grundstücke in Howard County, MD, waren zu teuer. Immobilien in Kansas City waren viel billiger, teilweise aufgrund der viel niedrigeren Lebenshaltungskosten.
Mit Crowdfunding-Immobilienplattformen können Sie überall investieren. An den beiden Küsten wird mehr Wert auf eine Immobilie gelegt, aber mitten im Land finden Sie immer noch viele Möglichkeiten.
Sie können in Manhattan-Projekte investieren, wo die Lebenshaltungskosten astronomisch sind, oder Sie können in Alabama investieren, das oft als einer der günstigsten Bundesstaaten zum Leben bezeichnet wird. Sie verdienen ein Einkommen in einem Lebenshaltungskostengebiet, während Sie in ein anderes investieren. niedrigere Lebenshaltungskosten, wodurch Ihre Dollars noch weiter gehen.
Kurzfristige Anlagezeiten, Optionen
Schließlich sind diese Investitionen in der Regel sehr kurz. Die Equity-Deals haben normalerweise eine Laufzeit von 5-7 Jahren, während die Debt-Deals 12-36 Monate dauern.
Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es sechs verfügbare Investitionen auf RealtyShares – 3 Aktien, 3 Schulden. Die angestrebte Haltedauer der Aktientransaktionen beträgt 7 Jahre, 5 Jahre und 5 Jahre. Die Laufzeit der Schuldengeschäfte beträgt 24 Monate, 12 Monate und 12 Monate.
Wenn Sie sich für ein Unternehmen entscheiden, das eREITs anbietet, kann Ihre Haltedauer so kurz sein, wie Sie möchten. Manchmal gibt es Regeln für die Rücknahme / Auszahlung von Anteilen, da Immobilien für eine längere Haltedauer bestimmt sind. Zum Beispiel ermöglicht Ihnen Fundrise die Rücknahme von Anteilen, lässt Sie jedoch 60 Tage warten. RealtyMogul erlaubt auch vierteljährliche Rücknahmen.
Niedrige/angemessene Gebührenstruktur
Die Gebühren für die Nutzung vieler Plattformen werden in der Regel nicht dem Anleger, sondern dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt. Während dies ähnlich wie die Transaktionsgebühren eines Maklers weitergegeben werden kann, können Sie den ROI einer Investition immer unabhängig davon analysieren.
Beispielsweise kann eine Immobilie auf RealtyShares über 12 Monate eine Rendite von 9,50 % bieten. RealtyShares kassiert 10,50 % vom Kreditnehmer, nimmt 1 % für sich selbst und gibt die 9,50 % an Sie weiter. Die Finanzen des Kreditnehmers können darauf hindeuten, dass die Immobilie eine Auszahlung von 10,50 % unterstützen kann, und die „Gebühr“, die RealtyShares erhebt, scheint 9,5 % auf jede Zahlung zu betragen, aber wenn es für Sie sinnvoll ist, in diese Schuldverschreibung für 9,50 % zu investieren, dann ist dies nicht der Fall Egal, was die anderen Zahlen sind. (RealtyShares erhebt auch eine Bearbeitungsgebühr für das Darlehen)
Alternativ berechnen einige der eREIT-Plattformen den Gegenwert einer Kostenquote. Mir ist keine Plattform bekannt, die eine Gebühr für den Beitritt erhebt (und wenn doch, würde ich ihr niemals beitreten). Fundrise erhebt eine Jahresgebühr von 0,85 % und RealtyMogul eine Jahresgebühr von 1,00 %, aber diese beziehen sich auf das verwaltete Vermögen der REITs.
Vorbehalt: Sie sind nicht perfekt
Diese Plattformen lösen viele der Probleme, die ich mit direkten Immobilieninvestitionen habe … aber sie sind nicht perfekt. Investieren birgt Risiken und Immobilien bergen viele Risiken. Die Plattformen kuratieren die Angebote, aber Sie müssen den Kreditnehmer und die Immobilie noch überprüfen. Es wird schwierig sein, die Immobilien zu besuchen, es sei denn, Sie sind in der Nähe (dann geben Sie die geografische Arbitrage auf), also verlassen Sie sich für die harten Zahlen auf einen Großteil ihrer Forschung.
Keine praktische Arbeit bedeutet, dass jegliches Fachwissen, das Sie in diesem Bereich haben, verschwendet wird. Es gibt keine Möglichkeit, Schweißkapital in echtes Kapital umzuwandeln. Du bist vollkommen passiv.
Sie sind illiquide Anlagen. Sie können diese Schuldverschreibungen oder Ihr Eigenkapital nicht verkaufen. Wenn Sie sich für einen Fonds entscheiden, können Sie ihn nach seinem Zeitplan einlösen. Der Mangel an Liquidität bedeutet, dass Sie diese nicht wie eine kurzfristige Investition behandeln sollten. Verdammt, Sie können nicht einmal eine Strafe nehmen, um an Ihr Geld zu kommen.
Schließlich sind sie neu. Als Peer-to-Peer-Kredite wie Prosper und Lending Club zum ersten Mal auf den Markt kamen, liebten sie alle. Dann waren da noch die Voreinstellungen. Die verschiedenen anderen Fallstricke. Immobilien selbst sind nicht neu, daher sind die Probleme, mit denen wir konfrontiert werden, wahrscheinlich relativ neu, aber diese Plattformen sind es. Einige haben Hunderte von Millionen in Deals abgeschlossen. Andere nicht –…