Was wäre, wenn ich Ihnen sagen würde, dass es eine Investition mit einer staatlich vorgeschriebenen garantierten Rendite gibt?
Sie würden wahrscheinlich sagen: „Danke Jim, aber ich bin kein Dummkopf und ich kenne mich mit Einlagenzertifikaten aus und sie sind super langweilig.“ (Sie sind auch super sicher!)
Wenn Sie den Titel dieses Beitrags lesen konnten, kennen Sie die Antwort wahrscheinlich bereits: Tax Liens (und sie sind durch Immobilien gesichert).
Ich habe vor vielen Jahren von diesen Dingen erfahren und sogar an einer Versteigerung von Steuerpfandrechten teilgenommen. Ich habe nichts gekauft, ich wollte nur die Erfahrung aufsaugen. Vor fast zehn Jahren nahm ich an einer Steuerpfandversteigerung teil, die auch als Steuerverkauf bekannt ist und auf den Stufen des Gerichtsgebäudes von Howard County stattfand.
Die Auktion findet hier nur einmal im Jahr statt, im Mai oder Juni, und die, an der ich teilgenommen habe, war wirklich informell. Ich bin mir nicht sicher, was sie mit 2020 machen werden, weil die geplanten bereits abgesagt wurden. Ich dachte, alles, was mit der Regierung und den Gerichten zu tun hat, hätte eine gewisse Formalität. Es bestand buchstäblich aus einem Typen, der mit einem Klemmbrett auf den Stufen stand und Pfandrechte rief, Gebote entgegennahm und Aufzeichnungen aufschrieb.
Die Leute, die herumliefen, waren ähnlich informell. Sie wussten, was sie wollten, warteten auf die Pfandnummer und machten ihre Gebote. Einige Leute telefonierten, andere waren mit ihren eigenen Klemmbrettern da, und es fühlte sich an, als würde jeder jeden kennen. Es war wie Storage Wars, aber mit den Häusern der Menschen.
Ich ging, weil ich dachte, dies sei eine gute Art zu investieren, aber wahrscheinlich nichts für mich … aber ich habe eine Menge gelernt.
Was ist Tax Lien Investing?
Staatliche und lokale Regierungen benötigen ihre Steuern, und wenn sie nicht bezahlt werden, müssen sie sie auf andere Weise zurückerhalten. Grundsteuern sind eine Haupteinnahmequelle für die meisten Kommunalverwaltungen. Wenn ein Eigentümer die Grundsteuerrechnung nicht bezahlt, verpfändet der örtliche Landkreis oder die Stadt das Eigentum und versteigert dieses Pfandrecht an Investoren durch eine Steuerpfandversteigerung.
Es kann variieren, aber die meisten lokalen Steuerbehörden versteigern ein Steuerpfandrecht nach zwei bis fünf Jahren unbezahlter Steuern. Der genaue Zeitraum hängt von den Landesgesetzen ab.
Einige Kommunalverwaltungen verkaufen Steuerpfandzertifikate, mit denen Anleger den rückständigen Steuerbetrag bezahlen können. Die Regierung erhält ihr Geld, und der Investor kann Zinsen kassieren, da der Immobilienbesitzer seine säumigen Steuern zurückzahlt.
Der Grundstückseigentümer kann bis zu einem Jahr Zeit haben, das Pfandrecht zurückzuzahlen. Sobald sie das Pfandrecht zurückgezahlt haben, verlassen Sie die Investition und sie besitzen die Immobilie wieder vollständig.
Wenn der Eigentümer in Verzug gerät, müssen Sie die Immobilie zwangsversteigern und vollständig in Besitz nehmen. Dann müssen Sie das Haus verkaufen oder in ein Mietobjekt umwandeln, um Kapitalerträge zu erzielen. In der Realität kommt dies selten vor, die meisten Anleger erhalten den von der Gemeinde vorgeschriebenen Zinssatz.
Steuerpfandrecht vs. Steuerurkunde
Die Steuerauktion, an der Sie teilnehmen, wird möglicherweise verkauft Steuerpfandrechte und Steuerbescheide. Während diese beiden Begriffe ähnlich klingen, verlangen Steuerurkunden, dass Sie die gesamte Immobilie im Voraus kaufen.
Der Kauf von Zwangsvollstreckungshäusern während der Großen Rezession 2008 zur Reha und zum Umdrehen mit Gewinn ist ein Beispiel für Investitionen in Steuerurkunden. Nicht jeder Investor hat die Zeit oder das Kapital, um in Steuerurkunden zu investieren.
Tax Liens erfordern nur, dass Sie in die rückständigen Steuern investieren. Nur ein paar tausend Dollar investieren zu müssen und ein zwangsversteigertes Haus nicht zu reparieren, ist für die meisten machbarer.
Ungefähr 30 Bundesstaaten lassen Städte und Landkreise Steuerpfandrechte versteigern.
Tax Liens ähneln einem Bankdarlehen für einen Autokredit oder eine Hypothek auf ein Eigenheim, da es sich um eine Schuldverpflichtung handelt. Der Eigentümer kann die Immobilie nicht verkaufen oder refinanzieren, bis das Pfandrecht freigegeben wird. In diesem Fall zahlen sie Ihnen den Pfandbetrag zuzüglich Zinsen.
Wie Sie Geld verdienen können, indem Sie in Tax Liens investieren
Es gibt zwei Möglichkeiten, Geld zu verdienen, indem Sie in Tax Liens investieren:
Sammeln Sie einfache Zinszahlungen vom Eigentümer. Veräußern Sie die Immobilie und verkaufen oder vermieten Sie sie
Jeder Staat hat eine andere Zinsobergrenze für Tax Liens. Sie können damit rechnen, in den meisten Staaten zwischen 5 % und 18 % Zinsen auf den Pfandbetrag zu verdienen. Howard County legt einen Zinssatz von 18 % fest. Der reale (tatsächliche) Zinssatz, den Sie erhalten können, hängt davon ab, wie wettbewerbsfähig die Steuerauktion ist, da jeder auf das Pfandrecht bietet.
Die meisten Auktionen vergeben den Zuschlag an den Investor, der den niedrigsten Zinssatz bietet. Die Auktion beginnt mit dem maximalen Zinssatz und reduziert sich mit jedem neuen Gebot. Beispielsweise kann der Eröffnungszinssatz 18 % betragen, die Gewinnrate jedoch nur 5 %.
Theoretisch werden die weniger riskanten Immobilien einen niedrigeren Zinssatz haben und riskantere Immobilien werden näher an dem höheren Zinssatz liegen. Dies ähnelt der Peer-to-Peer-Kreditvergabe oder der Investition in gewerbliche Kredite.
Die meisten Steuerpfandrechtsinvestitionen erfordern keine Zwangsvollstreckung auf dem Grundstück, aber es ist eine Möglichkeit. Sie sollten sich in erster Linie auf Ihren potenziellen Return on Investment konzentrieren.
Investieren in Tax Liens: Schritt für Schritt
Tax Lien Investing erfordert aus zwei Gründen viel Forschung. Erstens möchten Sie lieber, dass der Eigentümer das Darlehen zurückzahlt, und Sie verdienen Ihren Zinssatz. Zweitens, wenn dies nicht der Fall ist, möchten Sie sicherstellen, dass Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten können, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung durchführen müssen.
Der beste Ausgangspunkt kann Ihr lokaler Immobilienmarkt sein. Sie müssen Informationen wie die Lage hochwertiger Nachbarschaften und Schulbezirke kennen. Eigentümer von hochwertigen Immobilien können auch eher ihre Steuerrechnung zurückzahlen.
Jede Stadt und jeder Landkreis hat unterschiedliche Verfahren für den Kauf von Steuerpfandrechten, das Eintreiben von Zinszahlungen und die Einleitung von Zwangsvollstreckungen. Während Sie die Feinheiten Ihres Anlagemarktes lernen müssen, ist der Anlageprozess ähnlich. Studieren Sie dies, weil Sie nicht nebenbei lernen wollen.
Fragen Sie nach einer Delinquent Tax List
Listen mit überfälligen Steuern sind bei den meisten Steuereintreibern oder Finanzämtern der Städte und Kreise erhältlich. Diese Listen können Ihnen sagen, welche Immobilien zur Versteigerung stehen.
Je nachdem, wie modern die Abteilung ist, können Sie die Liste möglicherweise per E-Mail erhalten. Bei antiquierteren Abteilungen müssen Sie eine Auflistung persönlich abrufen.
Sie sollten die Steuerliste nach diesen Details durchsuchen:
Straße der Immobilie Betrag der geschuldeten Steuern Anzahl der Jahre mit überfälligen Steuern
Diese drei Faktoren helfen Ihnen, eine Kandidatenliste mit potenziellen Objekten zu erstellen.
Um die Konkurrenz zu vermeiden, können Sie versuchen, den Eigentümer der Immobilie zu kontaktieren, um zu sehen, ob er am Verkauf interessiert ist. Diese Taktik kann Ihnen helfen, einen Bieterkrieg zu vermeiden, wenn Sie die Steuerurkunde letztendlich kaufen möchten.
Möglicherweise können Sie Ihre Kosten niedrig halten, wenn für ein unbebautes Grundstück Steuern unbezahlt sind – denken Sie an Ackerland.
Bebaute Immobilien haben in der Regel höhere Immobilienwerte und können umfangreiche Reparaturen erfordern, wenn Sie am Ende zwangsversteigert werden.
Erforschen Sie mögliche Eigenschaften
Nachdem Sie herausgefunden haben, welche Immobilien versteigert werden, erstellen Sie Ihre Kandidatenliste mit potenziellen Immobilien in Ihrer Kaufreichweite.
Fahren Sie an den Unterkünften vorbei, um Ihren ersten Eindruck zu sehen. Wenn Ihnen das Objekt und die Umgebung gefallen, sollten Sie ein Gebot abgeben.
Berechnen Sie vor der Auktion Ihr niedrigstes Zinsgebot. Nicht jeder Bieterkrieg ist es wert, gewonnen zu werden, wenn Ihr Geld woanders eine höhere Rendite erzielen kann.
Nehmen Sie an einer Auktion teil
Bei einigen Auktionen müssen Sie persönlich anwesend sein, um bieten zu können. Viele Orte gehen jetzt zu Online-Auktionen, bei denen Langstreckeninvestoren an der Aktion teilnehmen können.
Jede Auktionsmethode kann wettbewerbsfähig sein. Sie sollten Ihre Gebotsgrenzen im Voraus kennen, um ein Überbieten zu vermeiden.
Der Höchstbietende zahlt diese Kosten im Voraus, um das Steuerpfandrecht zu kaufen:
Nicht gezahlte Steuern Strafen Aufgelaufene Zinsen
Dies sind die Steuern und Gebühren, die der Immobilieneigentümer der Regierung schuldet. Das ist also der Mindestverkaufspreis.
Sammeln Zahlung
Die meisten Staaten verlangen, dass Sie dem Eigentümer der Immobilie mitteilen, dass Sie deren Steuerpfandrecht besitzen. Der Immobilieneigentümer zahlt Ihnen während der Einlösungsfrist monatlich aus.
Die meisten Einlösungsfristen betragen mindestens ein Jahr, können jedoch länger sein.
Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht innerhalb der gesetzlichen Tilgungsfrist zurückzahlt, können Sie die Zwangsvollstreckung einleiten. Es gibt bestimmte Verfahren und Fristen, die Sie befolgen müssen, um eine ordnungsgemäße Zwangsvollstreckung durchzuführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze überprüfen, wenn Ihr Steuerpfandrecht zu einem Steuerverkauf wird.
Wer sollte investieren?
Tax Liens können eine beständige Möglichkeit sein, kurzfristige Einnahmen zu erzielen, ohne Ihr gesamtes Geld an der Börse zu haben. Akkreditierte Investoren mit Immobilieninvestitionserfahrung können ebenfalls gut passen.
Die möglichen Renditen liegen je nach staatlicher Zinsobergrenze zwischen 12 % und 18 %. Wie viel Sie verdienen können, hängt davon ab, in welchen Staat Sie investieren und wie niedrig Sie bieten.
In Bezug auf Zeit und erforderliches Kapital liegt die Investition in Tax Lien irgendwo zwischen dem Kauf eines Immobilienindexfonds (oder Crowdfund-Immobilien) und dem Umdrehen von Häusern.
Wer sollte nicht in Tax Liens investieren?
Tax Lien Investing ist nichts für diejenigen, die einen unkomplizierten, einfachen Investitionsansatz suchen. Sie müssen Stunden damit verbringen, potenzielle Immobilien zu prüfen, an einer Auktion teilzunehmen und möglicherweise eine Zwangsvollstreckung für die Immobilie vorzunehmen.
Tax Liens sind nicht der richtige Ort, um Bargeld zu parken, das Sie in drei Jahren benötigen. Tax Liens können jedoch eine spannende Möglichkeit sein, Ihr Portfolio zu diversifizieren, wenn Sie das Risiko tragen können, über das Kapital für einen mittelfristigen Anlagehorizont zu verfügen.
Mögliche Risiken von Tax Lien Investing
Diese Anlageidee ist nicht risikofrei, da der Immobilienbesitzer die überfälligen Steuern noch bezahlen muss. Anstatt sie an die Regierung zu zahlen, stehen Sie stattdessen am Haken. Während Tax Lien-Investitionen weniger riskant sein können als das Timing der Börse oder der Handel mit Penny Stocks, müssen Sie Ihre Due Diligence durchführen.
Hier sind einige der Risiken, denen Sie möglicherweise ausgesetzt sind und die Ihr potenzielles Einkommen verringern.
Niedrige Zinsen
Ein Bieterkrieg bedeutet, dass Sie möglicherweise nicht einen wünschenswerten Zinssatz erzielen. Tax Lien Investing erfordert viel Aufwand. Ihre potenzielle Kapitalrendite kann ähnlich sein wie bei anderen Anlageideen, die weniger Aufwand erfordern.
Sie zahlen zusätzliche Steuern und Gebühren
Der Besitz des Steuerpfandrechts bedeutet, dass Sie für zukünftige unbezahlte Steuern und Strafen haftbar gemacht werden können, wenn der Eigentümer nicht zahlt. Möglicherweise müssen Sie sogar von der Stadt verhängte Bußgelder für Vorfälle wie das Nichtmähen des Rasens zahlen.
Grundstückseigentümer meldet Insolvenz an
Ein Richter kann den Zinssatz für Ihr Steuerpfandrecht rechtlich reduzieren, wenn der Immobilieneigentümer Konkurs anmeldet. Stellen Sie sich dieses Risiko als eine Renditekürzung Ihrer bevorzugten Dividendenaktie vor.
Tax Liens verfallen
Die Steuerpfandrechte, die Sie bei einer Auktion gewinnen, können nach Ablauf der Einlösungsfrist verfallen. Wenn Sie nach Ablauf des Zeitraums keine Folgemaßnahmen ergreifen, verlieren Sie möglicherweise Ihre Chance, Ihre ursprüngliche Investition zurückzuerhalten.
Stellen Sie sicher, dass Sie sich mit den örtlichen Zwangsvollstreckungsvorschriften vertraut machen. Sie müssen das Zwangsvollstreckungsverfahren innerhalb einer bestimmten Frist beginnen. Sie müssen dem Eigentümer auch Benachrichtigungen über die versäumten Zahlungen senden. Die unsachgemäße Befolgung eines Verfahrens kann Ihre Bemühungen entgleisen.
Das Eigentum ist wertlos
Der Verkauf einer Zwangsvollstreckung ist kein garantierter Weg, um Geld zu verdienen. Die Immobilie ist möglicherweise nicht leicht zu verkaufen, wenn die Struktur nicht gepflegt wurde oder sich in einer schlechten Nachbarschaft befindet.
Außerdem wissen Sie nicht, welchen Schaden der Eigentümer beim Auszug anrichtet.
Möglicherweise können Sie die Außenseite einer Immobilie vor der Steuerverkaufsauktion inspizieren, aber Sie können möglicherweise erst nach der Zwangsvollstreckung der Immobilie in das Haus hineinsehen. Vom Zuschlag bis zum Betreten des Hauses kann es mehrere Jahre dauern. In dieser Zeit kann sich viel ändern.
Vermeiden Sie Nachbarschaften mit hohen Zwangsvollstreckungsraten oder sinkenden Immobilienwerten. Die Vermeidung dieser Risiken verringert die Chance, eine „Unterwasserimmobilie“ zu kaufen, die einen geringeren Marktwert hat als Ihre Investitionskosten.
Tax Lien Investing kann eine gute Investition sein, aber es kann viel Arbeit erfordern. Das ist einer der Gründe, warum ich es nicht gemacht habe.
Eine andere Sache ist, dass ich die Idee wirklich nicht mag, jemandem eine Zwangsvollstreckung aufzuerlegen und ihn aus seinem Haus zu werfen. Mir ist klar, dass dies selten vorkommt, aber ich würde es nicht einmal tun wollen. Es gibt andere, weniger emotional belastete Möglichkeiten, seinen Lebensunterhalt zu verdienen.