Ich habe immer gehört, dass Immobilien der Weg zum Reichtum sind. Sie haben wahrscheinlich auch.
Für viele Amerikaner bedeutet das Ihren Hauptwohnsitz. Sie kaufen es, Sie leisten Ihre Hypothekenzahlungen, und diese „erzwungenen Ersparnisse“ plus Immobilienwertsteigerung führen zu Eigenkapital, das oft einen großen Prozentsatz Ihres Nettovermögens ausmacht.
Für andere bedeutet es, in Immobilien außerhalb Ihres Hauses zu investieren. In einigen Fällen bedeutet es, sich zu engagieren Immobilien-Syndizierungsgeschäfte.
Immobiliensyndizierung ist die Art und Weise, wie regelmäßige Investoren wie ich an Immobiliengeschäften im Wert von mehreren Millionen Dollar teilnehmen können.
Tatsächlich wurde ich auf diese Weise in den Kauf einer Wohngemeinschaft mit 98 Wohneinheiten im Wert von 8,15 Millionen US-Dollar in Arizona mit einer prognostizierten internen Rendite (IRR) von 14-18 % involviert.
Der Schlüssel liegt darin, zu verstehen, wie die Syndizierung von Immobilien funktioniert, wie Sie ein Syndikat finden, dem Sie beitreten können, und wie Sie es überprüfen, damit Sie eine solide Rendite erzielen:
InhaltsverzeichnisWas ist Immobiliensyndizierung?Wie sind Immobiliensyndizierungen aufgebaut?Wie unterscheiden sich Syndizierungen von REITs?Sind Immobiliensyndizierungen passiv?Wie findet man eine Immobiliensyndizierung?Wie passt Crowdfunding ins Bild?
Was ist Immobiliensyndizierung?
Ein Immobilienkonsortium ist, wenn eine Gruppe von Investoren Geld in eine Immobilientransaktion investieren, die von a Sponsor.
Die einfachste Analogie ist, wenn Sie und ein paar Freunde einen Waschsalon betreiben wollen. Waschsalons sind anfangs teuer, weil Sie das Gebäude, die gesamte Reinigungsausrüstung usw. besorgen müssen. Sie sind jedoch im Vergleich zu anderen Unternehmen relativ einfach zu betreiben.
Sie und eine Handvoll Freunde (Investoren) legen also etwas Geld zusammen und ein anderer Freund (Sponsor) bietet an, den Ort zu betreiben. Der Sponsor erhält ein Gehalt für den Betrieb des Waschsalons, wie es jeder Betreiber tun würde, und jeder erhält einen Anteil am Gewinn.
Bei einer Immobilientransaktion ist es ziemlich ähnlich. Die Investoren tragen Geld zu dem Deal bei und der Sponsor investiert Schweißkapital und oft auch etwas von seinem eigenen Geld. Investoren tragen oft zwischen 80 und 95 % des Gesamtkapitals bei, während der Sponsor den Rest übernimmt.
Wie sind Immobilienkonsortien aufgebaut?
Sie sind wie die meisten anderen Immobiliengeschäfte strukturiert – normalerweise als Limited Liability Company (LLC), manchmal aber auch als Limited Partnership (LP). Im Falle einer LP ist der Sponsor der Komplementär/Manager, während die Investoren Kommanditisten oder passive Investoren sind.
Dies bedeutet, dass Ihre Organisation Betriebsvereinbarungen (LLC) oder eine Partnerschaftsvereinbarung (LP) haben wird – Sie sollten diese sorgfältig lesen, da sie beschreiben, wie Ausschüttungen ausgezahlt werden, wie Stimmrechte begründet werden, sowie alle Gebühren, die der Sponsor erhält vor Ausschüttungen. Alles Wichtige wird in einem dieser Dokumente festgehalten.
Immobilien-Syndizierungsgeschäfte haben viele verschiedene Strukturen. Zum Beispiel bin ich an einem Syndication-Deal beteiligt, bei dem der „Verteilungswasserfall“ ist:
Zuerst erhalten Klasse-A-Mitglieder (Investoren) 8 % auf unsere Beiträge (bevorzugte Rendite); dann werden wir 70 % der verbleibenden ausschüttungsfähigen Barmittel ausgeschüttet; dann erhalten Klasse-B-Mitglieder (Sponsoren) 30 % der ausschüttungsfähigen Barmittel.
Von den ausschüttungsfähigen Barmitteln erhalten Investoren 8 % auf ihre Kapitalinvestitionen, bevor die Sponsoren einen Anteil am Rest erhalten. Dies und vieles mehr ist in der Betriebsvereinbarung festgelegt.
Es gibt vier Hauptfaktoren, die in einer Verteilung untersucht werden müssen:
Rückzahlung des Kapitals des Investors – Wie wird Ihnen Ihr Geld zurückgezahlt? Oftmals werden die Investoren vor den Sponsoren zuerst zurückgezahlt.Bevorzugte Rückgabe – Bei Ausschüttungen ist die bevorzugte Rendite der Betrag, der zuerst an die Anleger ausgezahlt wird. Im obigen Fall beträgt die bevorzugte Rendite 8 %.Nachholklausel – Sofern vorhanden, erhält der Sponsor 100 % der Ausschüttungen bis zur Aufholklausel vor Carried Interest. Im vorgenannten Fall besteht keine Nachholklausel.„Getragenes Interesse“ – So wird der Gewinn schließlich zwischen Investor und Sponsor aufgeteilt. Im obigen Fall beträgt die Aufteilung 70/30.
Es gibt auch Gebühren, auf die Sie achten sollten (keine vollständige Liste):
Anschaffungsgebühr – Dies ist die Gebühr, die für den Abschluss der Mittelbeschaffung gezahlt wird, und umfasst die Suche nach dem Geschäft, die Organisation und den Kauf der Immobilie.Finanzierungsgebühr – Sofern es sich um eine Finanzierung handelt, ist dies die Gebühr für die Beschaffung des Anschaffungsdarlehens.Verwaltungsgebühr – So viel erhält der Sponsor für die Verwaltung des Unternehmensvermögens.Gebühr für die Immobilienverwaltung – So viel wird der Sponsor für die Verwaltung der Immobilie bezahlt.Dispositionsgebühr – So viel erhält der Sponsor beim Verkauf der Immobilie.
Das sind nur einige der groben Züge jedes Deals – Sie müssen die Abonnementdokumente und andere rechtliche Dokumente überprüfen, um sich ein vollständiges Bild zu machen. Es ist wichtig, weil sich all diese Gebühren summieren, insbesondere wenn Sie über die Geldsummen sprechen, die für ein Immobiliengeschäft im Wert von mehreren Millionen Dollar erforderlich sind.
Wie unterscheiden sich Syndizierungen von REITs?
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Fonds, der in Immobilien investiert. Einige REITs werden öffentlich gehandelt, andere (wie Fundrise) nicht.
Wenn Sie sich die Top-10-Bestände des Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX) ansehen, handelt es sich um eine Liste börsennotierter Unternehmen (mit Ausnahme von Nr. 1, die ihr eigener Fonds ist):
Vanguard Real Estate II Index Fund (VRTPX) – Vanguards institutioneller REIT, der eine ähnliche Gruppe von Unternehmen hält: American Tower Corp. Prologis Inc. Crown Castle International Corp. Equinix Inc. Public Storage Dgital Realty Trust Inc. Simon Property Group Inc. SBA Communications Corp. Welltower Inc.
Wenn Sie diese Unternehmen recherchieren, haben Sie eine Vielzahl von Immobilienarten. American Tower Corp besitzt eine drahtlose und Broadcast-Kommunikationsinfrastruktur. Die Simon Property Group besitzt Gewerbeimmobilien und ist der größte Betreiber von Einkaufszentren. Public Storage ist, nun ja, das orangefarbene öffentliche Speicherunternehmen.
Es ist eine Immobiliendiversifizierung in einer einzigen Transaktion.
Und wenn Sie sich die Prozentsätze nach Immobilientyp ansehen, ist es ziemlich ähnlich.
Sehen? Ein bisschen von allem. Als Immobilieninvestor können Sie die Einfachheit nicht übertreffen.
Hier sind einige wichtige Unterschiede zwischen Syndizierungen und REITs:
Sie kaufen eine Einzelimmobilie. Mit einem REIT können Sie in eine Vielzahl von Immobilien investieren. Bei einer Immobiliensyndizierung kaufen Sie normalerweise nur in eine ein. Es mag groß sein, wie ein Apartmentkomplex, aber es ist immer noch ein einzelnes Anwesen.
Sie müssen ein akkreditierter Investor für die Immobiliensyndizierung sein. Eine Immobiliensyndizierung ist wirklich eine Privatplatzierung (Privatverkauf von Aktien der LLC/LP, die die Immobilie halten wird), und das bedeutet, dass Sie ein akkreditierter Investor sein müssen, um teilnehmen zu können. Ein REIT wird öffentlich gehandelt und hat keine derartigen Beschränkungen.
Wesentlich höhere Mindestanlagebeträge. Sponsoren wollen nicht viele Investoren. Tatsächlich müssen sie, um konform zu bleiben, die Zahlen klein halten. Dies bedeutet, dass die Mindestinvestitionen oft 25.000 USD oder mehr betragen. Wenn Sie 2,5 Millionen Dollar aufbringen wollen, brauchen Sie selbst bei 25.000 Dollar hundert Investoren. Das sind viel zu viele. Sie können eine Aktie des Vanguard Real Estate ETF (VNQ) für weniger als hundert Dollar kaufen.
Es handelt sich um eine private, nicht-öffentliche Transaktion. Wenn Sie investieren, müssen Sie oft bis zum Ende halten. Wenn Sie Ihre Position liquidieren möchten, müssen Sie in Ihrer Betriebsvereinbarung nachsehen, wie das geht. Es ist nicht so einfach, bei Ihren Anteilen an einem REIT auf „Verkaufen/Einlösen“ zu klicken. Insofern ist Ihr Kapital gebunden und illiquider als bei einem Fonds.
Wenn es schief geht, bist du auf dich allein gestellt. Syndizierungen basieren wie jeder Deal auf Vertrauen. Wenn Ihr Sponsor versucht, Sie und die anderen Investoren zu betrügen, indem er die Kosten in die Höhe treibt (und sie einsteckt) oder sich vor seinen Pflichten drückt, können Sie nicht viel tun, wenn Sie nicht täglich dabei sind. Bei börsennotierten Unternehmen in einem REIT ist dies weniger wahrscheinlich.
Sie können bessere Renditen erzielen, aber Sie werden definitiv höhere Gebühren haben. Der REIT ETF (VNQ) von Vanguard kostet nur 0,12 %, ein Hungerlohn, weil es sich um einen so großen Fonds handelt. Sie werden wahrscheinlich bei jeder Syndizierung mehr bezahlen, einfach weil Sie nicht über die Skaleneffekte verfügen. Allerdings hat der REIT ETF von Vanguard seit 2004 eine Rendite von ~8,5 % – hoffentlich können Sie es besser machen.
Sind Immobiliensyndizierungen passiv?
Passives Einkommen ist wunderbar.
Leider scheinen Immobiliensyndizierungen passiv zu sein, sind es aber nicht. Als Investor müssen Sie die Immobilie nicht betreiben, können sich aber nicht wie bei einem REIT zurücklehnen. Sie müssen die Gelegenheit analysieren, Ihre Due Diligence durchführen und Entscheidungen treffen.
Da viele Ihrer Eier in diesem einen Korb liegen werden, müssen Sie auch Finanzberichte wie Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanzen überprüfen, um sicherzustellen, dass alles noch innerhalb der Prognosen funktioniert. Sie müssen dies tun, weil Sie nicht sicher sein können, dass es jemand anderes tut.
Es ist also passiv in dem Sinne, dass Sie keine Mieter finden, Miete kassieren, nicht zahlende Mieter räumen müssen … aber es ist nicht vollständig passiv.
Wie findet man ein Immobilienkonsortium?
Es ist nicht schwer, Leute zu finden, die eine Finanzierung für Immobiliengeschäfte benötigen – es wird immer Immobiliengeschäfte und Betreiber geben, die eine Finanzierung benötigen, diese aber nicht für ihr Geschäft bekommen können. Es könnte sein, dass sie eine begrenzte Erfolgsbilanz haben, sie haben keine Sicherheiten, das Geschäft ist zu klein für eine Bank oder andere Risikofaktoren.
Am einfachsten ist es, mit einer Crowdfunding-Plattform zu arbeiten, mehr dazu weiter unten, aber wenn Sie diese vermeiden möchten, müssen Sie sich nur mit anderen Immobilieninvestoren oder -betreibern treffen. Ich habe durch Mundpropaganda von den beiden Syndikationen erfahren, an denen ich beteiligt bin. Wenn Sie anfangen, Investitionen zu tätigen, fangen Sie an, mit anderen Investoren darüber zu sprechen, wie Geschäfte strukturiert sind, was typisch ist und wie Sie die Bedingungen überprüfen können. Sie werden auch anfangen, Ihnen Angebote zu unterbreiten, um eine zweite Meinung einzuholen, und so lernen Sie sie kennen.
Ich hatte keine praktische Erfahrung mit Immobilieninvestitionen, bevor ich mich an diesen beiden Immobilien-Syndizierungen versuchte, aber ich verstand das Investieren. Ich kannte die interne Rendite, die ich brauchte, um von einem riskanteren, relativ illiquiden Geschäft (im Vergleich zum Aktienmarkt) angelockt zu werden.
Wie passt Crowdfunding ins Bild?
Crowdfunding-Plattformen erleichtern die Suche nach Syndication-Deals. Wenn eine Plattform eine Investition in einzelne Immobilien anbietet, handelt es sich wirklich um einen Syndizierungsvertrag.
Wie bei allen privaten Investitionen ist die größte Herausforderung der Dealflow. Um gute Angebote zu finden, müssen Sie viele Angebote sehen, sie analysieren und nur in diejenigen investieren, die Ihren Kriterien entsprechen. Wenn Sie nicht viele Deals sehen, könnten Sie von unterdurchschnittlichen Deals, schwächeren Betreibern und anderen negativen Aspekten in Versuchung geführt werden, nur um investiert zu werden.
Crowdfunded-Immobilienseiten wirken als Magnet für Deals. Wenn Sie ein Sponsor sind und nicht über einen Pool von Investoren verfügen, kann es schwierig sein, Investoren zu finden. Die Sites wirken also wie ein Magnet für Sponsoren und Investoren, machen das Leben aller einfacher und nehmen einen kleinen Teil (einen Prozentsatz, wenn das Geschäft abgeschlossen ist, plus einen Prozentsatz der Ausschüttungen).
Vor Crowdfunding war es schwieriger, Syndication-Deals zu finden. Sie mussten Immobilieninvestoren bereits kennen, Online-Foren oder andere Gruppen durchsuchen und die Due Diligence ohne Filter selbst durchführen.
Wenn Sie sich entscheiden, außerhalb der Börse zu investieren, werden Sie eines sehr schnell lernen: Sie müssen viele Fehlinvestitionen herausfiltern. Mit Crowdfunding haben Sie zumindest einen groben Filter, der die wirklich schlechten Deals aussortiert, bevor Sie sie überhaupt sehen. (und ich würde argumentieren, dass das Scheitern von RealtyShares zeigt, dass es schwierig ist, dies in großem Umfang zu tun.)
Wenn Sie ein akkreditierter Investor sind, der einzelne Immobilien finden möchte, würde ich mir die Angebote von RealtyMogul und EquityMultiple ansehen.
Wenn Sie dies nicht sind oder Crowdfunding-Immobilienfonds bevorzugen, werfen Sie einen Blick auf Realty Mogul oder Fundrise. Bei Fonds müssen Sie kein akkreditierter Investor sein. Mit Fonds musst du nicht…