Haben Sie jemals den Rat gehört, dass der wahre Weg zum Reichtum über Immobilien führt?
Für viele Amerikaner machen Immobilien einen großen Prozentsatz ihres Nettovermögens aus. Ein Haus zu kaufen ist der amerikanische Traum und monatliche Hypothekenzahlungen bauen Eigenkapital auf. Es ist immer noch Vermögensbildung, aber als Nebenprodukt der Notwendigkeit, einen Platz zum Leben zu brauchen.
Wenn Sie diversifizieren und in eine Anlageklasse mit einer starken Erfolgsbilanz investieren möchten, sind Immobilien ein historisch zuverlässiger Weg.
Aber es ist schwierig, gute Angebote zu finden, besonders wenn Sie sich auf Ihren lokalen Markt beschränken. Ohne ein Support-System ist es schwierig, außerhalb Ihres Marktes einzukaufen. Und schließlich ist es schwierig, Eigenschaften zu verwalten, besonders wenn Sie skalieren möchten.
Es gibt eine ganze Reihe von Crowdfunding-Immobilienplattformen, mit denen Sie in Immobilien investieren können, ohne einzelne Immobilien zu kaufen.
Einer der neuesten Teilnehmer ist eine Firma namens Rich Uncles.
HINWEIS 16. April 2019: Das BRIX REIT von Rich Uncles „hat die Erwartungen übertroffen und wir haben jetzt eine beträchtliche Menge an Kaufkraft, die bereit ist, eingesetzt zu werden.“ Daher setzen sie den Verkauf neuer Aktien von BRIX REIT, Inc. vorübergehend aus und verschieben Kapitalzuflüsse, bis sie ihren nächsten Immobilienerwerb bekannt geben, der voraussichtlich in den nächsten dreißig Tagen stattfinden wird.
Wenn Sie erwägen, Ihr eigenes Kapital einzusetzen, schlage ich vor, mit einer anderen Crowdfunding-Immobilienplattform zusammenzuarbeiten, wenn Sie nicht mehr als 30 Tage auf die Wiedereröffnung des BRIX REIT warten möchten.
Ich empfehle, sich Fundrise und stREITwise anzusehen.
Was sind reiche Onkel?
Rich Uncles ist eine Immobilienanlageplattform, die REITs mit einzigartigen Anlagestrategien anbietet. Diese Strategien sind bei größeren Maklern wie Vanguard und Fidelity erhältlich.
Wer sind die reichen Onkel?
Die „Onkel“ sind Ray Wirta, Gründungsinvestor, und Harold Hofer, Chief Executive Officer. Ray Wirta ist Vorsitzender der CBRE Group (NYSE: CBG), einem börsennotierten Fortune-500-Unternehmen, das die weltweit größte kommerzielle Immobiliendienstleistungs- und Investmentfirma ist. Sie erkennen das Logo vielleicht unter vielen Werbetafeln auf Autobahnen, aber sie sind riesig. Sie haben 80.000 Mitarbeiter und eine Marktkapitalisierung von fast 17 Milliarden US-Dollar!
Harold Hofer ist der CEO von Rich Uncles. Er ist ein erfahrener Immobilienexperte mit einer Transaktionserfahrung von 2 Milliarden US-Dollar. In den letzten dreißig Jahren hat er viele Immobiliengeschäfte mit einer Vielzahl von Situationen und Konfigurationen gesponsert.
Der offizielle Name des 2012 gegründeten Unternehmens lautet BrixInvest, LLC (sie haben die dba „Rich Uncles“). Erklärtes Ziel ist es, Gewerbeimmobilien für Privatpersonen zugänglicher zu machen. Sie tun dies, indem sie REITs mit niedrigen Mindestbeträgen anbieten. Ein Fonds hat ein Minimum von 500 $, während der Student Housing REIT eine Mindestinvestition von nur 5 $ hat. Sie müssen kein akkreditierter Investor sein.
Die beiden größten Fonds sind der RW Holdings NNN REIT mit einem Vermögen von rund 145 Millionen US-Dollar und der Rich Uncles Real Estate Investment Trust I mit einem Vermögen von rund 147 Millionen US-Dollar.
Strategien für Immobilieninvestitionen
Reiche Onkel hat zwei Fonds – der Rich Uncles NNN REIT und der Rich Uncles Student Housing REIT. Die Namen fassen ihre Ansätze zusammen.
Das Rich Uncles NNN REIT ist auf Investitionen in Gewerbeimmobilien spezialisiert, die eine NNN-Mietstruktur („Triple Net“) mit einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit von 8 Jahren nutzen. Sie begrenzen Kaufschulden auf 50 % des Portfolios und konzentrieren sich auf Single-Tenter-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern.
Sie listen die Immobilien auf, die in jedem REIT gehalten werden. Dies kann Ihnen eine gute Vorstellung von ihrer Anlagestrategie geben. Sie besitzen Immobilien wie ein 24-Stunden-Fitnessstudio in Las Vegas und eine 3M-Einrichtung in DeKalb, IL. Dies sind große Gewerbeflächen, die an Unternehmen vermietet werden, von denen Sie schon einmal gehört haben. Der Nationalfonds konzentriert sich auf Triple Net (daher das NNN)-Leasing und erwirbt die Immobilien mit über 50 % Cashdown.
Das Rich Uncles Studentisches Wohnen REIT ist spezialisiert auf studentisches Wohnen. Dies sind 150-Betten-Minimum, 90% Auslastung innerhalb einer Entfernung von einer Meile zu Fuß zu einer NCAA Division I-Universität mit mindestens 15.000 eingeschriebenen Studenten. Eine ihrer jüngsten Investitionen waren die Stadium View Suites in der Nähe von Iowa State. Es handelt sich um eine Wohneinheit mit 518 Betten und einer Auslastung von 99 %.
Es ist auf der Website schwer zu finden, aber der NNN REIT hat eine annualisierte Rendite von 7 % erzielt. Der Student Housing REIT hat bisher eine annualisierte Rendite von 6 % erzielt. Beide haben ihre monatlichen Ausschüttungen planmäßig vorgenommen und noch keine Zahlung verpasst. Allerdings ist die Wertentwicklung in der Vergangenheit kein Hinweis auf zukünftige Renditen. 🙂
Ihr Offenlegungsgrad der Fondsbestände ist in Ordnung. Jede Auflistung liest sich wie eine Minibroschüre und enthält Einzelheiten, bietet jedoch Einblicke. Es gibt Ihnen jedoch einen guten Vorgeschmack darauf, was der Fonds tut.
Anmeldeprozess
Auf einigen anderen Crowdfunding-Immobilienplattformen können Sie sich Investitionen ansehen, ohne sich zu registrieren. Für Rich Uncles müssen Sie sich registrieren, obwohl es völlig kostenlos ist.
Wenn Sie sich anmelden, gibt es ein Dropdown-Menü, das Sie nach Ihrem Anlageziel fragt. Sie können zwischen Altersvorsorge, Cashflow, Portfoliodiversifizierung oder gewerblichen Immobilieninvestitionen wählen. Von dort aus geben Sie typische Registrierungsinformationen ein (Name, E-Mail, Telefonnummer, Passwort, Land und Staat).
Von hier aus wählen Sie einen Kontobesitztyp aus. Sobald Sie diesen Schritt abgeschlossen haben, haben Sie ein offenes Konto und können sich die Immobilien ansehen, die sie besitzen.
Wenn Sie fortfahren, beginnen Sie mit dem Anmeldeprozess für Investitionen – Einzel-, Gemeinschafts-, Treuhand-, Körperschafts- oder Ruhestandsinvestitionen – und sie liefern Erklärungen für jeden. Wenn Sie über einen Altersvorsorgeplan investieren möchten, müssen Sie separat ein selbstgesteuertes Altersvorsorgekonto einrichten. Ich habe mich für Individuell entschieden.
Von hier aus können Sie die beiden verfügbaren Investitionen auswählen:
Während es keine akkreditierten Anlegeranforderungen gibt, gibt es Anforderungen an Einkommen und Vermögen. Ich bin mir nicht sicher, warum diese existieren, aber sie tun es.
NationalStudentenwohnheimMindestanforderung Nettovermögen$70.000$0Erforderliches Mindesteinkommen$70.000$0Erforderliches MindesteinkommenBeliebig10%
Für den Rich Uncles NNN REIT-Fonds benötigen Sie ein Nettovermögen von mehr als 250.000 US-Dollar, wenn Sie ein jährliches Gesamteinkommen von weniger als 70.000 US-Dollar haben. Wenn Sie in den Student Housing Fund investieren möchten, müssen Sie bescheinigen, dass Ihre Investition nicht mehr als 10 % Ihres gesamten Nettovermögens ausmacht.
Ich habe den Student Fund mit einem Minimum von 5 $ ausgewählt.
Sie können mit nur fünf Dollar investieren, was Ihnen eine einzige Aktie einbringt, und sich für automatische Investitionen entscheiden. Sie können Dividenden in bar einziehen oder sich dafür entscheiden, sie reinvestieren zu lassen. Danach müssen Sie Kontoinformationen angeben, einschließlich Identität und Sozialversicherungsnummer, sowie Finanzierungsquellen, um Ihr Geld zu erhalten. In wenigen Minuten sind Sie fertig!
Gebühren für reiche Onkel
Rich Uncles erhebt keine Transaktionsgebühren oder Provisionen, wenn Sie Anteile an ihren REITs kaufen. Viele börsennotierte REITs, wie die von Vanguard, erheben keine Transaktionsgebühren oder Provisionen/Gebühren. Viele der Crowdfunding-Immobilienplattformen erheben auch keine Transaktionsgebühren.
Wenn Sie die Anteile verkaufen, fällt eine Gebühr an, die davon abhängt, wie lange Sie die Anteile gehalten haben:
Weniger als 1 Jahr im Besitz – 3 % Verwaltungsgebühr. 1 – 2 Jahre im Besitz – 2 % Verwaltungsgebühr. 2 – 3 Jahre im Besitz – 1 % Verwaltungsgebühr
Dies ist nicht ungewöhnlich und viele andere Plattformen lassen Sie nicht einmal verkaufen, bevor das Geschäft endet (für einzelne Geschäfte).
Es gibt zwar keine Transaktionsgebühren, aber die REITs zahlen Gebühren, die Ihre Renditen schmälern. Um zu erfahren, was all diese Gebühren sind, müssen Sie das Angebotsrundschreiben dieses bestimmten REITs lesen.
Beim Brix Student Housing REIT stehen die Gebühren beispielsweise auf Seite 18 des Rundschreibens (es war eine maximale Erhöhung von 50.000.000 USD):
Organisations- und Angebotskosten – Bis zu 3 % der Bruttoerlöse werden an den Sponsor zurückerstattet.Erwerbsgebühr – 3 % an den Berater für jede Akquisition, die der REIT tätigt.Vermögensverwaltungsgebühr – 0,1 % monatliche Gebühr vom Gesamtanlagewert des Vermögens (Buchwert).Finanzierungskoordinierungsgebühr – Bei allen Finanzierungen außerhalb der Hypothek beträgt die Koordinationsgebühr 1 % der Finanzierung.Betriebsaufwand – Sie decken Betriebskosten im Zusammenhang mit den Dienstleistungen für den REIT, wie Miete, Personalkosten, Nebenkosten und IT; 2 % des durchschnittlich investierten Vermögens oder 25 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten (dies wird etwas kompliziert, also lesen Sie das Rundschreiben, wenn Sie alle Einzelheiten wissen möchten).Vergütung unabhängiger Direktoren – Unabhängige Direktoren erhalten 1.000 Stammaktien für jede Vorstandssitzung oder Ausschusssitzung, an der sie teilnehmen, 200 Aktien für jede Eigentumsprüfung und -genehmigung.Dispositionsgebühr – 3 % an den Berater für jeden Vermögenswert, den der REIT verkauft.Nachrangige Beteiligungsgebühr – Dies ist eine Performancegebühr, die etwas zu kompliziert ist, um sie in einem einzigen Aufzählungspunkt zu erklären. Die Grundidee ist, dass der Berater eine Gebühr erhält, die an diesem Aufwärtspotenzial teilnimmt, wenn die Renditen über einem bestimmten Betrag liegen.Liquidationsgebühr – Der Berater erhält 30 % der Steigerung des resultierenden Werts pro Aktie im Vergleich zum höchsten vorherigen NIW pro Aktie (dies ist ähnlich der Beteiligungsgebühr, wird aber bei einem Verkauf oder einer Fusion ausgelöst).
Wütend!
Wie ist das im Vergleich zu anderen?
Auf den ersten Blick klingt das nach vielen Gebühren. Aber ist das ein Fall von Rich Onkels, der Ihnen zeigt, wie die Wurst hergestellt wird?
Immer wenn jemand eine Immobilie kauft oder verkauft, fallen Gebühren an. Jeder zahlt sie. Vanguard bezahlt sie. Public Storage bezahlt sie. Fundrise bezahlt sie. Rich Uncles zählt diese selbst auf.
Gebühren vs. Vanguard
Dies ist kein Vergleich von Äpfel zu Äpfel, aber sehen wir trotzdem.
Wenn Sie den Prospekt des Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX) lesen, fallen jährliche Gebühren von 0,26 % an. Die Gebühren von Vanguard sind so günstig, weil sie die Immobilie nicht erwerben. Vanguard kauft andere Unternehmen, die Unternehmen kaufen. Diese ähnlichen Kosten werden in die Renditen integriert, sodass Sie sie nie sehen.
Vanguards Jahresgebühr von 0,26 % ist günstig im Vergleich zu ~1,27 % (0,1 % monatlich für 12 Monate), da der Fonds von Vanguard riesig ist.
Gebühren vs. Fundrise
Fundrise ist ein besserer Vergleich, und bei der Überprüfung des Angebotsrundschreibens für einen nationalen eFund im Wert von 50.000.000 US-Dollar habe ich ähnlich benannte Ausgaben gefunden:
Organisations- und Angebotskosten – Ungefähr 500.000 USD (1 %), die an den Sponsor erstattet werden.Vermögensverwaltungsgebühr – eine annualisierte Gebühr von 0,85 % – 1,0 % des Gesamtanlagewerts der Vermögenswerte (NAV), die vierteljährlich gezahlt wird.Dispositionsgebühr – 1,5 % an den Berater für jeden Vermögenswert, den der REIT verkauft, wenn der Manager als Entwickler auftritt oder am Verkauf beteiligt ist.Vierteljährliche Entwicklungsgebühr – 5 % an den Manager der gesamten Entwicklungskosten ohne Immobilien (ähnlich einer Ankaufsgebühr).
Bei Rich Uncles scheinen mehr benannte Parteien beteiligt zu sein – Berater vs. Manager –, aber Fundrise hat etwas niedrigere Gebühren.
Über öffentliche nicht gehandelte REITs
Rich Uncles bietet öffentliche, nicht gehandelte REITs an – sie sind öffentlich verfügbar, werden aber an keiner Börse gehandelt. Sie müssen Investitionen wie diese als illiquide behandeln, weil es keinen Markt gibt, auf dem Sie sie verkaufen können. Wenn Sie Ihre Anteile verkaufen (einlösen) möchten, können Sie dies nur mit Rich Uncles tun.
Wenn Sie die Aktien weniger als drei Jahre lang besessen haben, wird mit dem Verkauf eine Verwaltungsgebühr von 1-3 % fällig.
Außerdem ist die Berechnung des NIW eines Fonds, dessen Basiswerte Immobilien sind, etwas knifflig. Wenn Sie beispielsweise Aktien eines nicht gehandelten REITs zu 5 US-Dollar pro Aktie kaufen und der NAV niedriger ist, zahlen Sie eine Prämie. Diese Prämie ist praktisch eine Gebühr, da Sie 5 US-Dollar für etwas zahlen, das weniger als 5 US-Dollar wert ist.
Es ist weniger undurchsichtig als andere Optionen, und deshalb hat die FINRA dieses Informationsblatt über nicht gehandelte REITs zusammengestellt, das Sie lesen sollten.
Etwas, dessen man sich bewusst sein sollte.
Reiche Onkel Alternativen
Bis sich Rich Uncles wieder öffnet, empfehle ich diese Alternativen, die allen Investoren (nicht nur akkreditierten) zur Verfügung stehen:
Fundraising
Fundrise ist eine der ältesten Crowdfunding-Plattformen für Immobilieninvestitionen für nicht akkreditierte Investoren. Sie haben einen eREIT, der ihre Investitionen bündelt, aber sie haben keinen so engen Fokus wie Rich Uncles. Sie haben eine Strategie, die in ihrem…