Nein!
Ich bin bereit zu wetten, dass in mehr als einem Urlaub jemand auf Sie zugekommen ist und Ihnen etwas umsonst angeboten hat, um an einem Timesharing-Verkaufsgespräch teilzunehmen.
Wenn Sie sich jemals gefragt haben, wie diese Erfahrung war, ist heute Ihr Glückstag! Ich saß in einem davon, als ich frisch vom College war. Wir werden besprechen, was ein Teilzeitnutzungsrecht ist, gefolgt von einer Pitch-Erfahrung, die ich 2004 erlebt habe, gefolgt von etwas Mathematik. Dann werden wir es mit Gedanken von einem Freund von mir abrunden, der sein Timesharing liebt und es oft nutzt.
InhaltsverzeichnisWas ist ein Teilzeitnutzungsrecht?Wie sieht ein Teilzeitnutzungsrecht aus?Warum sind Teilzeitnutzungsrechte es wert?Warum Teilzeitnutzungsrechte für uns funktionierenDie clevere Art, ein Teilzeitnutzungsrecht zu kaufen
Was ist ein Timesharing?
Die Grundlagen eines Timesharing sind einfach – es ist eine Vereinbarung, bei der Sie sich an den Kosten für die Nutzung eines Grundstücks beteiligen.
Es ist, als ob Sie und 51 Ihrer Freunde sich zusammenschließen, um eine Ferienimmobilie zu kaufen, und jeder eine Woche auswählt, in der Sie es nutzen können. Sie zahlen eine Vorauszahlung für den Kauf der Immobilie und dann eine jährliche Gebühr für Instandhaltung, Reparaturen, Wartung und andere Kosten. Sie müssen auch einige Verwaltungskosten für die Terminplanung und die Immobilienverwaltung hinzufügen.
Außer ihr seid alle Fremde.
Der Grundgedanke von Teilzeitnutzungsrechten ist ziemlich einfach, aber ihre Struktur kann sich ändern. Timesharing gibt es normalerweise in drei Geschmacksrichtungen – nutzungsberechtigt, gebührenpflichtig und ein Punktesystem/Urlaubsclub.
Bei einem Timeshare mit Nutzungsrecht besitzen Sie die Immobilie nicht, sondern haben stattdessen einen Mietvertrag mit dem Timesharing, um die Immobilie jedes Jahr für einen festgelegten Zeitraum über eine festgelegte Anzahl von Jahren zu nutzen. Während Sie dieses Recht haben, zahlen Sie alle Gebühren und können Ihre Zeit vermieten (untervermieten), verschenken oder das Nutzungsrecht verkaufen.
Bei einem gebührenfreien Teilzeitnutzungsrecht kaufen Sie die Immobilie jedes Jahr für einen bestimmten Zeitraum. Sie zahlen den Kaufpreis und Ihren Anteil an den Gebühren, die den Unterhalt, aber auch Grundsteuern und andere Sonderveranlagungen (Kapitalverbesserungen etc.) beinhalten.
Mit einem Punktesystem oder Urlaubsclub kaufen Sie Punkte im Urlaubsclub. Sie verwenden diese Punkte dann, um Ihren Urlaub zu kaufen, den Sie in anderen Unterkünften im Club und zu anderen Zeiten des Jahres verwenden können.
(Ich habe vor über zehn Jahren eine Version dieses Beitrags geschrieben und was folgt, sind meine Erinnerungen damals, nicht jetzt im Jahr 2020)
Wie ist ein Timesharing-Pitch?
Das passierte mir 2004 bei einem Urlaub in Las Vegas, NV, außerhalb von Treasure Island. Das Spielfeld war für Polo Towers, ein Grundstück, das näher am Ende des Strips in Mandalay Bay liegt als am Ende von TI. Als junge College-Kids stimmten wir zu, es im Gegenzug für acht Tickets für Folies Bergère im Tropicana zu tun, einer klassischen Show der dritten Klasse in Las Vegas.
Damals war Polo Towers eine eigene Einheit, aber heute scheint es im Besitz von Diamond Resorts International zu sein: einem Timesharing-Unternehmen mit fast 400 Standorten auf der ganzen Welt.
Der Stellplatz war drei Stunden des aggressiven Verkaufsmarketings der Polo Towers und ihres Ferienclubs/Netzwerks. Der Preis begann bei etwa 15.000 $ und fiel bald in der dritten Stunde auf einen Wert zwischen 3.000 und 4.000 $. Wir hatten über unsere Zeugnisse geflunkert (man musste 23+ sein und ein Gehalt von mehr als 40.000 Dollar haben – ich war der einzige, der sich qualifiziert hatte), weil sonst nur ich qualifiziert wäre, da die anderen noch zur Schule gingen (aber sie taten es nicht). prüfen oder pflegen).
Wir wurden zweimal übergeben und es wurden verschiedene Verkaufsargumente verwendet (ein netter Typ, der viel verkauft, ein nicht so netter Typ, der viel verkauft, eine gemeine Dame, die sauer war, weil wir nicht auf einen tollen Deal gesprungen waren). Schließlich befreiten wir uns, nachdem ihnen klar wurde, dass wir nicht zu diesem „Deal“ gedrängt werden würden.
Nachdem sie uns unsere Tickets gegeben hatten, boten Verkäufer an den Ausgängen 200 Dollar für uns vier an, damit wir am nächsten Tag zurückfahren können! Als wir merkten, dass es ein dreistündiger Kampf war, lehnten wir ab, weil wir unsere drei Stunden viel mehr als 50 Dollar pro Person wert waren. Wir gingen hinein und dachten, es würde uns nur eine Stunde kosten!
Würde ich es wieder tun? Vielleicht als ich in meinen Zwanzigern war, definitiv nicht heute.
Wenn Sie es für das Freebie tun möchten, stellen Sie sicher, dass Sie den Stellplätzen widerstehen können. Stimmen Sie dem Freebie nur zu, wenn Sie bereit sind, nein zu Leuten zu sagen, die im Laufe der Stunde immer aggressiver werden. Wenn Sie Ihre Impulskäufe nicht stoppen können, mach das nicht.
Als ich von der Reise nach Hause kam, hatte ich ein paar Fragen und so habe ich sie aufgeschrieben, die Antworten gesammelt, und hier sind sie.
Was hat es mit Timesharing auf sich? Warum sind Unternehmen bereit, Ihnen alle möglichen kostenlosen Sachen zu geben, nur damit Sie sich hinsetzen und einer Timesharing-Präsentation zuhören können?
Sie tun es, weil sie eine lächerliche Menge Geld verdienen können, wenn nur ein kleiner Prozentsatz der Leute ein Timesharing kauft. Diese Seite soll die weniger bekannten Fragen zur Funktionsweise von Teilzeitnutzungsrechten beantworten, nicht unbedingt die besser verstandenen Teile der Teilzeitnutzungsarten, den Handel mit Teilzeitnutzungsrechten usw.
Ich wollte wissen, wie der weiche Unterbauch funktioniert. Wie können sie es sich leisten, so viel Zeug zu verschenken? Wie hoch ist der Wiederverkaufswert von Teilzeitnutzungsrechten? Was sind einige andere skurrile Dinge, die Sie wahrscheinlich nicht wussten und nicht wussten, wie Sie nach Teilzeitnutzungsrechten fragen sollten?
Hier sind sie:
Wie viel kostet ein Timesharing?
Dies hängt davon ab, wo sich das Timesharing befindet, in welchem Netzwerk es sich befindet und welche Wochen Sie besitzen.
Die American Resort Development Association (ARDA), eine Timesharing-Handelsgruppe, schätzt, dass das durchschnittliche Timesharing 21.455 $ kostet, mit einer durchschnittlichen jährlichen Wartungsgebühr von 1.000 $ (aus ihrer 2019 State of the Shared Vacation Timeshare Industry: United States Study).
Das bedeutet, dass Sie für jede Woche, das typische Intervall, 142 USD pro Tag (Wartungsgebühr geteilt durch sieben Tage) zusätzlich zu den 21.455 USD zahlen, die Sie bereits für den Erwerb der Rechte bezahlt haben!
Wie können sie es sich leisten, so gute Anreize zum Zuhören zu verschenken?
Der Entwickler erstellt ein Timesharing, indem er Land kauft und ein Resort entwickelt und dann Einheiten an Personen verkauft, die bereit sind, sie zu kaufen. Einige dieser Entwickler sind zwielichtig und betrügen (der frühere Haufen in der Branche war weniger als skrupellose Betreiber und deshalb haben Timesharing einen schlechten Ruf), aber einige sind bekannt wie Disneys Vacation Club.
Sobald sie mit dem Bau fertig sind, starten sie ihr Marketingprogramm, um die Einheiten an Käufer zu verkaufen und werden mehr als ausgeben 50% des endgültigen Verkaufspreises einer Einheit allein durch die Vermarktung. Sie könnten ein externes Unternehmen für das Marketing hinzuziehen, aber schließlich, wenn Sie 10.000 US-Dollar für ein Teilzeitnutzungsrecht bezahlen, waren etwa 5.000 US-Dollar für das Marketing bestimmt.
Sie können so viel Zeug verschenken, weil sie eine Menge für die Teilzeitnutzungsrechte verlangen. Sie können mehr verdienen, wenn Sie sich entscheiden, ihre Finanzierung für den Kauf des Timesharing zu verwenden.
Schließlich haben Teilzeitnutzungsrechte auch eine Komponente der Immobilienverwaltungsgesellschaft, bei der das Unternehmen durch die Verwaltung der Immobilie noch mehr verdienen kann. Dies ist erforderlich, weil Sie jemanden brauchen, der die Reservierungen koordiniert, die Immobilie wartet, repariert und vieles mehr.
Wie hoch ist der Wiederverkaufswert von Teilzeitnutzungsrechten?
Meist schrecklich.
Das Angebot übersteigt die Nachfrage bei weitem, wie sich daran zeigt, wie die ursprünglichen Entwickler riesige Freebies verschenken, nur damit die Leute sich die Pitches anhören können. Eine Einzelperson kann unmöglich auf diesem Niveau mit Entwicklern konkurrieren! Fügen Sie hinzu, dass Sie nicht einfach recherchieren können, wie sich ähnliche Einheiten verkaufen, wie Sie es bei traditionellen Immobilien tun würden, und Sie werden feststellen, dass Sie sich in einer sehr schlechten Situation befinden. Das ist der perfekte Käufermarkt. Das heißt, wenn Sie ein Timesharing wollen, kaufen Sie es gebraucht!
Wie kann ich es gebraucht kaufen?
Wenn sie stark an Wert verlieren und schwer zu verkaufen sind, können Sie das nicht ausnutzen, indem Sie sie auf dem Sekundärmarkt kaufen? Ja!
Der beste Weg ist, Timeshares in Resorts von gut geführten Betreibern zu kaufen und sie direkt von den Eigentümern zu kaufen. Dadurch entfallen der Zwischenhändler und alle damit verbundenen Gebühren und Aufschläge. Sie können normalerweise Leute finden, die online sehen möchten, wenn Sie nach ihnen suchen (versuchen Sie es mit Redweek oder eBay).
Dieselben Seiten, wie Red Week, zeigen auch Mietangebote, sodass Sie es immer für eine Woche mieten können, um zu bestätigen, dass es Ihnen gefällt!
Wenn Sie wissen, wo Sie das Timesharing haben möchten, können Sie das Resort direkt anrufen. Sie haben möglicherweise Auflistungen von Einheiten, die zu verkaufen sind. Es gibt auch Wiederverkaufsmakler, die sich auf Timesharing spezialisiert haben, ansonsten suchen Sie einfach online – es gibt eine Million Makler.
Schießen! Ich habe gekauft und jetzt will ich es nicht, Hilfe! Wie storniere ich einen Timesharing-Kauf?
In der Regel hat der Vertrag eine Bedenkzeit von weniger als zwei Wochen. Prüfen Sie den Vertrag, und wenn Sie noch Zeit haben, kündigen Sie!
Nach dieser Zeit? Kreide es der Reue des Käufers zu. Genießen Sie den Urlaub, denn es ist besser, in letzter Minute ein Hotel zu bekommen und ein Vermögen zu zahlen. Timeshares sind im Allgemeinen keine schlechte Idee (sonst würde sie niemand bekommen), aber das Abwarten zu spielen ist oft der richtige Weg. Warten Sie immer, wenn Sie zögern, denn Sie können: 1) immer mehr Werbegeschenke erhalten, um sich eine Präsentation anzuhören, und 2) das nächste Timesharing-Angebot erhalten.
Dieses Timesharing ist zu schön, um wahr zu sein! Wie ist es so billig?
Entweder will sonst niemand dieses Timesharing, oder Sie haben wirklich Glück. Tatsächlich gibt es Jahresgebühren, Wartungsgebühren, Nutzungsgebühren, Handelsgebühren (z. B. wenn Sie Resorts handeln) und andere verschiedene Gebühren, an die Sie wahrscheinlich nicht denken.
Teilzeitnutzungsrechte sind für einige ein gutes Geschäft (wenn es Ihnen nichts ausmacht, in einigen Fällen „gezwungen“ zu werden, jedes Jahr einen Urlaub zu nehmen), sodass die Gebühren überwunden werden.
Ein weiterer Gedanke ist, dass Sie vielleicht betrogen werden. Wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, gehen Sie weg.
Sie werden aufdringlich sein, aber einfach gehen. Führen Sie danach eine Internetsuche durch, um zu sehen, ob es auftaucht, weil es wahrscheinlich nicht zuerst an Ihnen ausprobiert wurde und jemand anderes die Pfeife geblasen hat. Schlimmsten Fall? Sie erhalten kein Timesharing und können es ein anderes Mal tun. Kein großer Verlust.
Warum lohnt sich Timesharing?
Die Realität bei jedem Produkt ist, dass es sich für einige nicht lohnt, aber für andere. Ich kenne jemanden, der ein Teilzeitnutzungsrecht hat, und obwohl er nicht sagen würde, dass es ein „sehr viel“ ist, liebt er es.
Das Folgende ist mit freundlicher Genehmigung von Lazy Man and Money:
Fast jeder persönliche Finanzguru wird Ihnen sagen, dass es selten sinnvoll ist, ein Timesharing zu kaufen. Sie zitieren oft beängstigendes Kleingedrucktes, mangelnde Reiseflexibilität und Schwierigkeiten beim Verkauf des Timesharing. Das sind berechtigte Bedenken. Meine Frau und ich haben vor mehr als 15 Jahren ein Timeshare von Marriott auf Aruba gekauft. Das Kleingedruckte und mangelnde Reiseflexibilität waren unsere Hauptsorgen. Wir dachten, dass der Verkauf eines Teilzeitwohnrechts einer Premium-Marke (Marriott) an einem Premium-Standort (Aruba) nicht schwierig sein würde.
Wir waren zufällig mit meinem besten Freund unterwegs, der zufällig Immobilienanwalt war. Er hatte es vor drei Jahren gekauft, und es gab uns die Gewissheit, dass wir uns keine Gedanken über das Kleingedruckte machen sollten. Marriott hat eine flexible Timesharing-Saison, sodass wir nicht jedes Jahr an eine bestimmte Woche gebunden waren.
Schließlich haben wir nie ernsthaft darüber nachgedacht, das Timesharing zu verkaufen. Arubas Slogan lautet One Happy Island und Jahr für Jahr löst es dieses Versprechen für unsere Familie ein. Wenn Sie jemals daran denken, nach Aruba zu reisen, finden Sie hier einige Tipps zum Geldsparen.
Warum Timesharing für uns funktioniert
Die Zahlen sind neutral – Ich habe die Zahlen im Laufe der Jahre viele Male durchlaufen lassen und bin zum gleichen Ergebnis gekommen. Wenn wir das Geld, das wir ausgegeben haben, um es zu kaufen, in Investitionen investieren würden, die 5-7 % pro Jahr verdienen, könnten wir diese Investitionsgewinne verwenden, um das zu kaufen, was wir jetzt haben. Der Timesharing-Verkäufer verkauft Ihnen möglicherweise die steigenden Urlaubskosten mit Inflation in der Zukunft. Wir haben jedoch festgestellt, dass die Wartungsgebühren um einen ähnlichen Betrag steigen, um dies zu negieren. Wenn wir es nach und nach verkaufen, sollten wir mit der Wertsteigerung gut auskommen.Wir haben eine Menge Zeit zu gehen – Vor zehn Jahren dachten wir: „Meine Frau bekommt sechs Wochen Urlaub von ihrem Militärjob. Ich arbeite von Zuhause. Wir wissen, dass wir diesen Urlaub nutzen werden.“ Mit Kindern wird alles komplizierter. Ihre Schulferien passen nicht gut zu Billigflügen. Wir haben jetzt weniger Flexibilität als je zuvor, aber es funktioniert immer noch für uns.Wir haben eine Menge Zeit zu gehen – Ich wusste es damals nicht, aber…