Vor ein paar Jahren hat mein Freund die Ticketlotterie des Masters Tournament gewonnen. Angesichts der großen Nachfrage nach einem der prestigeträchtigsten PGA-Golfturniere müssen Sie an einer Ticketlotterie teilnehmen, um Tickets für die einwöchige Veranstaltung zu kaufen.
Mein Freund hat das Recht gewonnen, vier Tickets für das Training am Mittwoch zu kaufen. Das ist die beste Trainingseinheit, zu der man gehen sollte, denn es ist auch der Tag des unterhaltsamen Par 3-Wettbewerbs.
Die Veranstaltung ist so gut besucht, dass die Leute ihre Häuser nur für diese Woche an Touristen vermieten. Stellen Sie sich vor, Sie schließen all Ihre Sachen ein, nur damit Sie Ihr Haus für ein paar Tage an einen Fremden vermieten können – es ist so lukrativ.
Wie sich herausstellt, ist die Miete nicht nur sehr hoch, sondern Sie müssen möglicherweise auch keine Steuern darauf zahlen. Es ist als Masters Rule oder Augusta Rule bekannt, der Name der Stadt, in der das Masters-Turnier stattfindet.
InhaltsverzeichnisWas ist die Augusta-Regel (oder Masters-Regel)?Beachten Sie lokale Steuern und RegelnWie beanspruchen Sie die Augusta-RegelWas sind einige andere Verwendungen?
Was ist die Augusta-Regel (oder Masters-Regel)?
Wenn Sie Ihre Wohnung 14 oder weniger Tage im Jahr vermieten, müssen Sie diese Einkünfte nicht versteuern. Es steht in Abschnitt 280A(g) der Abgabenordnung – Nichtabzug bestimmter Ausgaben im Zusammenhang mit der geschäftlichen Nutzung des Hauses, der Vermietung von Ferienhäusern usw.
Der spezielle Abschnitt sagt:
(g) Sonderregelung für bestimmte Mietzwecke
Ungeachtet anderer Bestimmungen dieses Abschnitts oder Abschnitts 183, wenn eine Wohneinheit während des Steuerjahres vom Steuerzahler als Wohnsitz genutzt wird und diese Wohneinheit während des Steuerjahres tatsächlich für weniger als 15 Tage vermietet wird, dann –
(1) kein anderweitig nach diesem Kapitel zulässiger Abzug wegen der Vermietung einer solchen Wohneinheit ist zulässig, und
(2) die aus dieser Verwendung für das Steuerjahr erzielten Einkünfte werden nicht in die Bruttoeinkünfte des Steuerpflichtigen nach § 61 eingerechnet.
Die Sonderregel ist äußerst nützlich.
Dabei muss es sich nicht um ein Vollzeitmietobjekt handeln und Sie können es bis zu 14 Tage im Jahr mieten, ohne dass Sie Steuern auf das Einkommen zahlen müssen. Die Tage müssen nicht aufeinander folgen.
Wenn Sie es für einen 15. Tag mieten, werden Steuern fällig jeden Tag.
Hier ist der Clou – es spielt keine Rolle, wie viel Mieteinnahmen Sie einbringen! Es gibt keine Obergrenze für die Höhe des Einkommens. Wenn Sie also zufällig in der Nähe großer Sportveranstaltungen wohnen, können Sie Tausende von Dollar verdienen, ohne einen Cent Steuern zahlen zu müssen. Sie müssen nur sicherstellen, dass es für einen angemessenen Betrag gemietet wird, insbesondere wenn Sie es an sich selbst vermieten.
Es gibt einen „Haken“ – Sie können die Kosten im Zusammenhang mit der Anmietung nicht geltend machen. Da Sie die Einkünfte aber nicht versteuern, ist es sinnvoll, dass Sie die dadurch entstandenen Aufwendungen nicht „double dip“ geltend machen können.
Beachten Sie die örtlichen Steuern und Vorschriften
Das Einkommen unterliegt nicht der Bundeseinkommensteuer, aber Ihr Bundesstaat und Ihre Kommunalverwaltung erheben möglicherweise eine Steuer. Da Sie Ihr Zuhause nur für kurze Zeit vermieten, müssen Sie möglicherweise auch eine Hotel- oder Beherbergungssteuer zahlen.
Airbnb hat viele gute Dokumente, die dich über lokale Gesetze informieren können. Auf dieser Seite wird beispielsweise die Erhebung der Belegungssteuer in meinem Heimatstaat Maryland behandelt. Während ich möglicherweise keine Einkommenssteuern für die Miete schulde, kann ich Maryland eine staatliche Verkaufssteuer schulden. Wenn mein Zuhause in Baltimore County wäre, müsste ich eine „Transient Occupancy Tax“ von 9,5 % zahlen.
Beachten Sie auch die örtlichen Vorschriften und Einschränkungen für diese Art der Anmietung.
Es ist wichtig, die lokalen Gesetze diesbezüglich zu kennen, da einige Orte diesbezüglich etwas strenger sind.
So beanspruchen Sie die Augusta-Regel
Sie möchten sicherstellen, dass Sie alle Ihre Unterlagen haben, aber die Regel ist ein Einkommensausschluss – Sie melden die Mieteinnahmen einfach nicht. Es ist, als würde es nie passieren.
Dies ist nicht ungewöhnlich – wenn Sie ein Haus verkaufen, tun Sie dasselbe für Gewinne von bis zu 250.000 USD (500.000 USD für Paare). Wenn Sie sich für den Ausschluss von der Hausverkaufssteuer qualifizieren, geben Sie ihn einfach nicht in Ihre Steuererklärung ein, wenn Sie unter dem Ausschlussbetrag liegen.
Ähnlich wie der Ausschluss der Immobilienverkaufssteuer hat die Augusta-Regel keine Einkommensbeschränkungen.
Was sind einige andere Verwendungen?
Ich hatte einen Freund, der in einem sehr angesagten Teil von San Diego lebte und in Zeiten hoher Nachfrage seine Wohnung über Airbnb vermietete. Während dieser Tage hatte er seine Sachen in einen verschlossenen Schrank gesteckt und sich auf die Couch eines Freundes gestürzt, um eine saftige kurzfristige Miete zu kassieren. Er verstieß wahrscheinlich gegen einige Regeln des Untermietvertrags (er vermietete seine Wohnung zu der Zeit), aber immerhin waren die Einnahmen steuerfrei! (und wenn du jung bist, sind einige Regeln etwas biegsamer als andere)
Wenn Sie ein Unternehmen betreiben, können Sie Ihr Haus für große Veranstaltungen oder andere Versammlungen an Ihr Unternehmen vermieten. Wenn Sie dies tun, laden Sie zu einer genauen Prüfung ein. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die Teilnehmer und den Geschäftszweck dokumentieren und sicherstellen können, dass die Miete, die Sie selbst zahlen, angemessen ist.
Um zu wissen, ob die von Ihnen gezahlte Miete angemessen ist, finden Sie heraus, wie viel es kosten würde, dieselbe Veranstaltung in einem örtlichen Restaurant oder Hotel abzuhalten. Wenn es sich um ein Firmengrillen im Freien handelt, können Sie sehen, wie viel es kosten würde, einen lokalen Veranstaltungsort zu mieten, der für eine Veranstaltung dieser Art geeignet ist.
Diese Zitate werden Teil Ihrer Dokumentation sein, falls jemand danach fragt.
Wenn Sie es immer noch nicht glauben, schauen Sie sich Thema Nr. 415 Renting Residential and Vacation Property vom IRS an. Im Abschnitt „Mindestmietnutzung“ erklären sie kurz und bündig die Augusta-Regel – „Es gibt eine Sonderregel, wenn Sie eine Wohneinheit als Wohnsitz nutzen und für weniger als 15 Tage vermieten. Geben Sie in diesem Fall keine Mieteinnahmen an und ziehen Sie keine Ausgaben als Mietausgaben ab.“
Hier hast du es!